某长沙市某地块房地产开发项目可行性研究报告

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1、-第一部分项目概况宗地区位示意图一、宗地位置该宗地位于长沙市南北向城市主干道芙蓉中路（号称“三湘第一路”）与南湖路交汇之西南角，与神农大酒店和五华大酒店隔路相望，东距东塘商业中心约2公里，西至湘江不到2公里，南距省政府新址约4公里，北临长沙市新兴的商业中心——候家塘商圈，北距中天广场所在的五一商圈也仅3公里。周边道路密布，交通发达，市政配套齐全，位置优越。二、宗地现状该地块为长沙理工大学（原长沙市水利水电学校）原址，现因该校区整体搬迁，而将该划拨土地整体出让。宗地内现多为学生宿舍、办公楼及配套设施，现已全部腾空。地块内绿树成荫，植被丰富，居住性配套设施完善。地势整体呈东高西低，落

2、差最高处达15米，地质状况良好，适宜修建。目前，该校已整体迁移，拆迁工作正在进行。--三、地块周边配套项目北距新兴的商业中心——候家塘约1公里，近年来，随着省府南迁和城市化进程的加快，长沙南城房地产开发呈现出如火如荼的良好态势，政府加大力度扶持南城发展，芙蓉南路的扩建和延伸、二环线的拉通等，使得该区域交通条件大为改善。随着交通发展，该区域与各市级商圈的距离大为缩短，候家塘、东塘两个商圈近在咫尺，商业配套齐全，贺龙体育中心、田汉大剧院等休闲娱乐齐聚于此，周边学校、医院、五星级酒店云集，中高档居住社区林立，居住氛围成熟，市政配套完善。四、规划指标根据长沙市规划管理局建设用地规划定点（

3、要点）通知书（案卷号：B2），确定规划指标如下：1、建筑物退让东：退规划道路边线：多层≥6米，高层≥10米西：退用地红线及规划道路边线：多层≥3米，高层≥6.5米南：退用地红线：多层≥0.5H，高层≥10+0.2H北：退用地红线：多层≥0.5H，高层≥10+0.2H2、技术指标容积率：R2(住宅)≤3.0，C2（商业商务）≤6.5绿地率：R2(住宅)≥40%，C2（商业商务）≥28%建筑密度：R2(住宅)≤24%，C2（商业商务）≤42%建筑高度：R2(住宅)＜50米，C2（商业商务）＜80米3、用地面积--总用地面积：约45933.75㎡，68.9亩净用地面积：约45070.0

4、6㎡，67.6亩五、升值潜力预测从宏观来看，经历了国家新政对房地产市场调控后，长沙土地市场也步入调整阶段，土地配置市场化程度日渐提高，土地总体供应量日渐减少。土地作为房地产开发的龙头，其稀缺性日渐成为制约房地产开发企业的发展瓶颈。周边交易土地相对位置图从中观来看，长沙城区存量土地供应主要来自两方面：一是原有工业企业、事业单位改制后处理的划拨用地，二是旧城改造用地。如今，长沙市二环线以内的工业企业改制已完成90％以上，处置用地已所剩无几，因此，城区存量土地供应主要集中于旧城改造，但由于新的拆迁安置条例实施，拆迁成本大幅上涨，导致建设成本增加，旧城改造项目开发难度大，故而开发企业对旧

5、城改造项目不愿问津。由此可见，本宗地为事业单位改制后的处理用地，取得成本相较旧城改造用地要低，且开发周期和不可预见因素相对较少。在整个城区开发用地供应紧张的局面下，该土地升值潜力较大。从宗地本身来看--，地块位于长沙传统市中心与新南城交接的咽喉要地，处城市南北向最主要干道芙蓉路中段，连南接北，位置得天独厚。宗地北临侯家塘商圈，东接东塘商圈，西望湘江，商业、居住氛围成熟。本项目是城区内少有的无拆迁且规模较大的地块，操作相对简单，不可控因素少，而随着南城的进一步发展，该片区的升值潜力将进一步凸显。近期周边土地挂牌交易情况序号宗地位置成交日期用地性质面积亩容积率成交单价交地标准1芙蓉南

6、路1号2006.8.30商住79.5商4.8住3.2191水、电、路、通讯，完成拆迁2芙蓉中路547号：原水泵厂2006.9.22商住219商3.5住3.0274水、电、路、通讯，完成拆迁3劳动东路439号2006.6.24住宅21.92.2195水、电、路、通讯，完成拆迁备注：由于以上几宗土地成交价都未含交易税费；成交单价单位：万元/亩。宗地区位详见《周边交易土地相对位置图》--第二部分政策性风险分析近两年时值国内地产界的多事之秋，随着“国八条”等系列房地产调控政策的出台，引起了地产界的剧烈震荡，许多中小开发企业不堪重负，纷纷退出舞台，大型开发企业兴起联合之风，如深圳万科与浙江

7、南都、浙江绿城与葛洲坝集团等，客观上加速了开发企业的重新洗牌。众多购房者在地产新政面前，显得犹豫不决，对出手时机的把握慎之又慎，楼市一度呈现出“持币徘徊”和“持房待涨”的观望之风，大有山雨欲来之势，长沙也受全国大势影响，成交量一度也出现小幅下挫。然而，进入2005年10月以来，各地楼市纷纷重现勃勃生机，房价依然居高不下，引起了建设部等相关部门的再度重视，“国八条”的后续政策不断推出，旨在对楼市重新诊断，促使其健康发展。综合各阶段政策，不难看出国家对房地产调控，已逐渐演变为对房地产