大厦物业服务合同教案资料.ppt

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1、大厦物业管理服务合同其特殊之处。如：物业合同具有特定的财产管理内容物管企业作为受托人，具有独立的法人资格物管企业可以自行将物业服务合同中的专项服务项目委托他人完成（二）物业服务合同的特征物业服务合同能够使当事人意思表示一致的产物物业服务合同的订立以当事人相互信任为前提物业服务合同是有偿的物业服务合同即使诺成性合同又使双务合同物业服务合同是劳务合同物业服务合同受到较多的国家干预（三）物业管理合同和业主公约的区别1.两者签订的主体不同物业管理合同是两个主体—物业公司、业主；业主公约则是多个主体—业主、开发商、业

2、主委员会、非业主使用人，他们为了分清彼此的权利义务而签订公约。2.内容不同物业管理合同的主要内容是明确委托人（主要是业主）和受托人（物业公司）之间的权利义务关系；业主公约的主要内容则是规定业主自我约束的方面，它对业主不可以进行的活动作出了规定。第二节物业管理合同的订立物业管理合同订立方式物业管理合同目前有两种订立方式：第一，协商方式；第二，招标方式。根据《物业管理条例》第二十四条的规定，前期物业管理合同除特殊情况外，应当采用招标方式订立。对于业主与物业公司订立的物业管理合同，法规则没有规定具体的订立方式，它

3、既可以采取协商方式，也可以采取招标方式。（一）协商方式所谓协商方式，就是指准备委托方（业主方）或欲求受托方（物业公司）向对方发出要约并经过对方承诺，依法以书面方式订立正式的物业管理合同。在协商过程中，仍然要遵循要约、承诺的程序。并且根据诚实信用原则，都要履行先合同义务，即彼此之间的协助、保密、通知、保护等义务，如果因为没有尽到先合同义务而造成对方损失的，要承担缔约过失责任。所谓缔约过失责任，是指在合同订立过程中，一方由于有过错、违背诚实信用原则，造成对方信赖利益的损失，而必须承担的责任。我国《合同法》第四十

4、二条规定：“当事人在订立合同过程中有下列情形之一，给对方造成损失的，应当承担损害赔偿责任：（一）假借订立合同，恶意进行磋商；（二）故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况；（三）有其他违背诚实信用原则的行为。”（二）招标方式招标方式可以分为两种：第一，公开招标。即招标人以招标公告的方式邀请不特定的物业管理企业投标。依法必须进行招标项目的招标公告，应当通过国家指定的报刊、信息网络或者其他媒体发布。第二，邀请招标。即招标人以投标邀请书的方式邀请特定的物业管理企业投标。采用邀请招标方式的，应当向三个以上具

5、备承担招标项目的能力、资信良好的特定法人或其他组织发出投标邀请书。可以列入招标范围的物业管理项目分为以下几种：新开发建成的物业；开发商对原物业公司不满意的物业；业主对原物业公司不满意的物业；因房管单位改制推出的物业；因政府需要的物业。第三节物业管理合同的内容与效力一、物业管理合同的条款根据我国《合同法》第十二条规定：“合同一般包括以下条款：（一）当事人的名称或者姓名和住所；（二）标的；（三）数量；（四）质量；（五）价款或者报酬；（六）履行期限、地点和方式；（七）违约责任；（八）解决争议的方法。”当事人还可以

6、按照各类合同的示范文本订立合同。《物业管理条例》第三十五条第二款规定：“物业服务合同应当对物业管理事项、服务质量、服务费用、双方的权利义务、专项维修资金的管理与使用、物业管理用房、合同期限、违约责任等内容进行约定。”物业管理合同一般由三部分组成，即合同的首部、主文和结尾。（一）合同首部1.合同名称和编号。2.订立合同的日期：日期也可以放在合同文本的结尾加以规定。3.订约地点。4.合同当事人：委托人（甲方）和被委托人（乙方）的名称和住所。5.订约理由：根据建设部和国家工商行政管理总局发布的物业管理合同范本，订

7、约理由通常是：“根据有关法律、法规，在自愿、平等、协商一致的基础上，甲方将XX物业委托于乙方实行物业管理，订立本合同。”（二）合同主文合同主文又称为合同的正文，是关于物业具体情况、双方权利义务、违约责任等问题的具体规定，具有内容详细而全面、操作性强的特点。主文应当包含以下条款：1.物业基本情况物业的名称和类型；物业坐落的位置（X市X区X路X号）；物业的东西南北四至；物业的占地面积和建筑面积。2.委托管理事项（1）对房屋建筑共用部位、共用设施设备、市政公用设施和附属建筑物、构筑物等进行维护和保养。（2）对公共

8、生态环境的管理，包括对公用绿地、花木、建筑小品等的养护和管理；对公共环境卫生的维护。（3）维持公共秩序和对交通与车辆停放秩序的管理。（4）代为物业经营和财务管理的事务。（5）组织开展社区文化娱乐活动。（6）对于业主和物业使用人房屋的自用部位、自用设施及设备的维修、养护，在当事人提出委托时应接受委托并收取合理费用。（7）其他委托事项。3.委托管理期限合同通常明确规定委托管理物业的起始和结束时间。4.双方的权利义务（