曲靖天瑞家园营销策划方案课件.ppt

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1、曲靖凯晨天瑞家园营销策划方案第一部分项目整体定位PART1项目分析项目分析，去简单的罗列许多许多大家都知道的事实不是我们的目的。它真正的意义，是在分析的过程当中，有意识地区别别人、看待自己，有意识地差异化，升华自己，从而得出自己在市场上的占位，对整盘的推广起到积极的基础支持。项目区位（地段力）项目周边条件（环境力）——一种非常成熟的城市生活交通条件购物条件生活配套居住氛围餐饮娱乐……项目经济技术指标（产品力）用地面积：19096.80㎡总建面积：127835.07㎡建筑密度：29.40%容积率：5.43绿化率：35%车位数量：521个住宅可销售面积：92039.6㎡产品特色从产品的占

2、地面积、类别定性、平面设计、户型配比、户型面积来综合分析，本项目具有如下特点：平面设计严谨细致，利用率高属于提高型产品针对的是追求生活品质的人群比较具有实用性和现代感户型配比两房户型：328套，占总量38.23％三房户型：340套，占总量39.63％四房户型：190套，占总量22.14％主力户型：100㎡以下两房户型115㎡以下三房户型——一个非常适合市场的住宅项目我们是为眷恋城市生活的人们在东城中心打造一个高性价比的楼盘PART2目标群体分析每个项目都不是完美的。对于本项目来说，景观绿地较少，位于两条城市主干道交叉口，灰尘噪音影响大是它的缺陷。但是客户定位如果准确，那么其对产品的缺

3、陷可能不那么重视。而如果能够将充分认同产品优势的客户定位为主要目标群，针对他们做工作，就能使项目取得最大的主动。哪些人喜欢城市中心生活？■知识型“小白领”他们大多为没有孩子的“空巢家庭”，工作在市中心的写字楼，社交生活比较丰富，希望工作、娱乐结束后立刻回家休息，所以希望在中心城区购房，以尽量减少交通时间。同时他们又不愿意承担过高的房价，增添生活压力。市中心楼盘刚好符合他们的要求。■周边做小生意的老板他们已在都市的其他地方租和购买住房，但为了方便照顾生意，出入方便及习惯市中心生活，而置业此地。■原住居民邻近地段及相邻区的“恋城”居民，想改善居住环境又不愿意离开“故土”，特别东片区城中心

4、，没有出现新楼盘，让很多人无可奈何。■投资客投资客看中的是中心楼盘优越的性价比，特别是宣威、富源、沾益等地的人，很容易被市中心楼盘吸引。目标消费群硬性心理特征户型不能太大，也不能过小，要正适合居住。总价不能太高，首付刚刚好。户型结构要合理。不愿意花钱买的房子浪费过大，不合算。地段要好。离城市中心越近越好。位置要近。离工作地点越近越好。区域要好。周边生活配套成熟。环境要好。离城市很近，自然环境又很好，有公园最好环境要纯。周边居住人群不杂乱，居家安全又舒心。环境要近。最好社区内有比较优良的内部景观。心理硬性特征——最能与消费者心理希望匹配，最能打动消费者的具体产品属性。目标消费群软性心理

5、特征时尚生活。在城市中心居住近距离享受时尚。繁华生活。更多的购物选择，更多的娱乐选择。品质生活。住的房子不贵，却很有品质。同类生活。有很多与自己年龄喜好个性相似的邻居。同心生活。与自己爱的人拥有一个美好的空间。优雅生活。有品位的房子，有品位的环境。享受生活。繁忙的工作，紧张的节奏，很想有个家是可以用来享受的。事实生活。首次置业，很多面临要成家的事实。心理软性特征——最能与消费者心理希望匹配，最能打动消费者的情感属性目标消费群呈现的主要特征绝对特征希望是正适合居住的品质住宅，目前不愿也没有太大空间来承担大户型、高总价。但也不向低质量生活妥协希望中心区的繁华便利生活给自己带来有品位、高质

6、量的生活希望并等待着中心区的高性价比住宅2007曲靖的小户型开发和销售，基本上把市民和投资客户的购买力完全释放，随着市民置业观念的更加理性，随着一次置业人群的增多，渴望城市中央生活，注重生活品质，将成为2008年楼市的主流。小结：我们做的不是小户型，而是正好适宜市场，适宜目标群体居住生活的东城中心高性价比户型！PART3项目推广形象定位一个准确的市场定位，一个特别或者富含意义的案名，一条清晰的策略主线，再辅予广告的传播和助阵，将帮助我们实现预期的目标。简练而不简单，这就是我们今天最需要慎重、深思并提炼的核心。定位是以顺应市场需求为基础的，具体诉求则需要针对消费者。小户型过量开发市场需

7、要大众精品楼盘消费者渴望繁华区域的高性价比楼盘目标群体习惯城市中央生活顺应并引导市场需求比消费者更深入地了解他们，引导他们与周边绝然不同适宜的户型产品顺应市场的先锋高性价比的产品繁华城市生活区适宜他们的产品市场目标消费者市场目标群体广告定位语告诉消费者我们是都市新锐建筑·品质生活领地充分迎合目标群体回归城市生活的心理意愿，充分强调中央生活，强调中央区座拥千般城市生活资源的便捷繁华生活。在同区域其他项目都未能充分利用此优势之际，先行占位！差异整合差异的坚持别