恒大华府整体营销报告3.19(415开盘) (NXPowerLite)课件.ppt

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1、CONTENTS目录第三部分项目定位第一部分目标和任务第二部分市场及项目解析第四部分营销推广方案1、整体战略2、推广策略3、销售策略4、推广实施细则5、销售实施细则6、阶段性营销实施细表第一部分目标和任务武汉首个国际豪宅典范战略目标销售目标——整盘13.4万方/534套（已拿到预售证的资源），08年12月底之前完成总销大定指标的90％（约12.07万方/480套）。4月15日开盘，力争实现50%去化量（256套）。价格目标——品牌目标——确立恒大在全湖北全武汉的品牌知名度开盘条件为满足恒大华府项目既定的2008年4月15日开盘需求，应于2008年3月底前，完成以下道具的准

2、备：序号项目达到要求1沙盘模型（项目/户型）全部到位可以使用2物料（所有的楼书、户型单张）全部到位可以使用33D片全部到位可以使用4工地包装包装完毕可以使用5营销中心包装完毕可以进场6样板区包括样板间、看房通道及园林示范区均可以交付使用第二部分市场及项目解析宏观市场武汉市2007年需求量约1300万平方米，而供应量不超过1100万平方米，年度供求比在1:1.18左右，延续供不应求局面。武汉市成交结构发生变化，小房型趋于紧凑，大房型趋向舒适，改善性需求明显，投资投机现象并不严重。武汉市环线结构日益明显，二环内与二环外价差逐渐增大，城市房地产市场日益成熟。武汉市11-12月份

3、，受义和巷地块高价成交，及武汉天地、万科金色家园等项目开盘刺激，市中心项目的价格将继续上涨，但受供应量不足以及927新政的影响，成交量将呈现持续缩减的趋势。武汉市场总体特征宏观市场07年3－11月份，整个武汉商品房市场供求关系持续表现为供不应求态势。927新政后，10月供求比1：1.15为下半年最低。11月份受捂盘等因素影响，供应量出现萎缩，供求比攀升至1：1.48。武汉商品住宅供求状况由2007年最初的1:0.79发展至11月份的1:1.48,反映市场需求旺盛。持续的供不应求宏观市场07年10-11月份成交的缩减不排除系列新政的影响。这与06年5月份新政出台之后，连续4

4、月成交低迷相比，07年的市场反应则要乐观得多，在市场连续9次加息之后，市场成交仍然高于去年同期，也反映出大量的购房者依旧看好后市。宏观市场新政出台成交量出现较大回落单位：万方07年11月份商品住宅价格环比上涨8.12%，11月已突破5400，回顾07年以来价格走势，从5月份开始，武汉商品住宅价格连续跳涨，房价涨幅也不断攀升。单位:元/平米武汉市场价格突破5400宏观市场08年以来，从数据上看处于供不应求状态，但这是基于传统淡季供应量极低的情况下出现的，且成交量依然在低估徘徊，并不表明现在市场形势好转。武汉商品住宅供求比走势宏观市场武汉商品住宅供应量走势武汉商品住宅成交量走

5、势武汉商品住宅市场近3月十分低迷，08年以来供应骤减，在07年10月份后成交量开始下降。宏观市场07年，武汉商品住宅价格低谷出现在3月，仅为3508元/平方米，价格高峰出现在11月，为5407元/平方米，维持了8个月的上涨局面。12月以来，房价出现连续下降，经过07年7月以来大幅跳涨以后，房价在调控的作用下有所回落，主要是涨幅过大的项目出现滞销所致，目前仍未走出低谷。虽然部分在售楼盘价格也开始松动，促销活动增多，但预计这种局面将一直持续到08年4月。宏观市场武汉商品住宅价格走势图结论：3月后市场供应量仍将在低谷徘徊，供求平稳，但存量去化压力较大。因此短期内价格走势平稳，部

6、分楼盘将出现降价行为。回暖将有待于4-5月份的市场观察。宏观市场区域市场光谷区域市场规划利好光谷领衔大武昌强势外拓根据武汉城市空间拓展模式以及轨道交通规划，大武昌将分别沿东向、南向、北向拓展城市腹地。重点发展科技新城、南湖新城以及杨春湖城市副中心。而渐入佳境的光谷，无疑将成为武昌区域东扩的主导。杨春湖城市副中心科技新城白沙洲居住组团南湖新城区域市场光谷区域市场规划利好2006年底，世界一流高新技术园区——武汉科技新城项目总体规划环评通过国家环保总局审查。按规划，武汉科技新城以东湖开发区为基础，西至二环线，东至中环线，北至东湖南岸，南至汤逊湖北岸。规划总面积224平方公里，

7、预投资600亿元，人口将达97万人。区域市场光谷区域市场总体情况量价齐升：光谷区域由于一年来区域内楼盘去化迅速，量价均快速增长。利好不断：07年3月成为市场迅速攀升的拐点，与光谷的利好消息不断关系密切。成交放大：07年7月多个项目集中开盘或加推，出现了07年最高的一次供应量峰值，与往年的夏天淡季形成鲜明对比。从而导致了市场成交量的快速拉升。供需平衡：光谷成交量明显受影响于供应量的多少，侧面反应出片区市场的供需均衡健康。区域市场单位：万方单位：万方近两年土地供应概况年份数量土地面积建筑面积200611108万平米173万平米20