上海东滩顾问.doc

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1、上海东滩顾问在过去的30多年里，中国经济经历了从全面落后走向快速腾飞，再到今天纠结难行的全过程。在经济高速发展的阶段，地产商们只要盖一幢住宅就立马被抢空，建一座商业综合体就立马销售殆尽，地方政府也沉浸在挂一宗土地就赚钱、圈一片区域就做工业园的氛围中无法自拔。然而，随着市场趋于成熟、竞争趋于激烈，传统地产开发风光不再。商业地产市场弥漫着焦虑和不安，房地产市场在限购、限贷、限融资等系列限制政策下，迅速降温并进入“冰冻期”，工业园区经过多年的无序开发和粗犷开发，面临土地大量闲置、利用低下、污染严重、招商困难等众多棘手问题……在后地产时代，市场也开始问地产要“内容”——为什么要买你的房子？为

2、什么要买你的商铺？为什么要买你这块地？为什么要来你这里消费？为什么要来你这里建厂房？……这些“为什么”让开发商不得不去探寻转型之路。健康产业就是一个赋予地产优质“内容”的优质方向。这一“内容”符合现代社会的消费需求和消费趋势、这一“内容”能够提升传统地产的市场价值、这一“内容”还是关乎民生福祉的重要方向。一、开发意义——“去库存”的一把利剑在城市房产开发经营中，经常看到由于经营不善而衰败的商业地产，经常遇到新建物业由于定位同质化面临招商困难乃至变成鬼城鬼屋；在区域地产开发活动中，地方政府和大型区域地产开发企业经常找不到效益高、影响大、污染少、招商易的产业方向。而健康产业的大前景、大空

3、间和大趋势，将为这些问题的解决提供一个新理念、新概念和新方向。1、区域开发的新理念工业文明给中国带来了巨大的财富，同时也带来了系列严重的社会问题，如资源消耗过快、环境污染加剧、贫富差距扩大、失业压力上升，身心健康受损等。工业化推动的城市化在中国已走入死胡同，必须摒弃传统“工业新城”模式，赋予城镇化以新内涵。众多地方政府下属开发公司和大型区域开发商都在探索以服务业为主导的新城建设模式。有条件的地区可以考虑用“健康”来串联区域内的文化旅游、医疗服务、生态农业、温泉地热以及中医保健等相关健康资源。围绕生活、生态、产业三大领域，打造一系列健康主题项目，以绿色建筑和健康生态理念，打造健康生活系

4、统，发展健康产业体系。一方面，目前健康项目受市场认可度高，区域开发商与其他投资商的合作难度系数较低；另一方面，以健康产业为主导产业还能带来经济和社会双重效益，符合居民对“健康生活”的追求和国家对“健康中国”的要求。2、新增物业的新概念2014年我国城镇化率55%，直到2030年我国都还将处于城镇化快速推进阶段，城镇及城市居民的住房改善性需求和空间较大。城镇化进程的推进，势必给市场带来大量的新增物业，在传统物业销售乏力的情况下，新增物业必须要突破传统房地产定位模式，以能在新兴产业+地产模式中掘一桶金。以健康为主题的物业项目，将能够细化市场、锁定消费客群，挖掘出一个新兴的、巨大的且可持续

5、的市场需求领域，通过差异化经营摆脱同质化命运。新建项目以健康方向进行定位，如养老地产、医疗地产、健康旅游地产、健康商业地产等，在健康产业大繁荣和政府大力支持健康产业的大背景下，既符合市场需求、又能满足政府发展需求，必然前景广阔、潜力无限。3、闲置地产的新方向受多种因素影响，大量房地产空置的现象正愈演愈烈。北上广深一线城市的市场尚可，二三线城市大量房地产供过于求，不可避免出现房地产物业的闲置和浪费。众多住宅地产、商业地产、旅游地产、工业地产，亟待被拯救。通过使用价值的再发现，发挥空置物业的功能，是闲置地产转型必须的功课。健康地产无疑是一个转型的优选方向。一方面，健康地产的适用性较广，除

6、医疗地产等专业性较强的领域以外，一般领域对物业的要求较低，比较容易将原有物业改造成健康主题地产项目。如健康商业地产主要是商业经营用途，一般的商业地产项目和工业地产项目通过简单改造都能实现这一功能；也可以将一般的厂房改造成养老院、整形美容医院、体检中心、月子中心等等。另一方面，健康地产的辐射范围较广，国民对健康服务的需求较多，可以根据不同的服务内容将消费者分为三个层次：“一隅”的健康生活消费，针对项目周边的消费者提供健康生活、保健服务；“一城”的健康旅游消费，针对区域城市群的消费者提供齐全的产品和服务，吸引短途游购；“一国”的健康电商消费，针对全国乃至全球的消费者，发展电子商务，提供健

7、康产品购买全国化和健康服务体验全国化。二、概念内涵——“两巨头”的一次联姻那么，何谓健康地产呢？综合而言，健康地产就是“健康产业”和“产业地产”的一次强势联姻。健康地产的要义就是将健康产业引入地产领域，结合健康一产、二产、三产，进行地产开发，以健康产业为内容，以地产项目为载体，提升项目土地价值。健康地产的开发主要有两个路径，其一是健康产业与房产的结合，其二是健康产业与土地的结合。1、“健康产业+房产”以健康元素为核心，将“环保、科技、人文、绿色、健康”融入