房地产业与建筑业营改增新政策探析.pdf

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1、总第567期管理观察2015年2月第4期ManageⅢent0bserVer上旬出版房地产业与建筑业营改增新政策探析陈英(海南职业技术学院财经学院，海南海口570216)摘要：2015年，房地产业与建筑业营改增几乎势在必行，在这重要的改革阶段仍有很多问题有待解决。由此，笔者分析了当前房地产业与建筑业的税收情况，对即将实行的政策做出一定分析，并给出相关建议，以期对企业应对新政策有一定借鉴意义。关键词：营改增房地产业建筑业以当前我国经济发展阶段来看，中小微企业的发展速度是十分重要的，而实施结构性的税收政策是促进其发展的重要一环。按照规划，2015年要在全行业推行“营改增”，降低第三产业

2、整体税负，促进服务业的发展，这对带动经济增长、结构调整和拉动就业作用是明显的。可以看出，全行业营改增势在必行，而房地产与建筑业之间关系非常紧密，如果两者纳入营改增存在时间差，那么在这段时间差之内开发商将有一大笔进项税无法抵扣，这对开发商的成本将产生很大的影响，房地产与建筑行业将同时纳入到营改增中。由于建筑业、房地产业都因其自身业务的复杂性，给政策制定带来困难。这些行业增值额的确认和抵扣认定，要依赖比其他行业多得多的信息，需要大数据的支撑，其中蕴含的不确定性和风险明显增大。因此，对其政策实施进行分析、预测具有十分重要的现实意义。1．房地产业营改增自2013年开始调研，房地产业营改增方

3、案迄今仍难出台，其难度很大。主要体现在以下几点。第一，税率。税负到底是增加还是减少，主要取决于税率的设定。营改增试点中，有形动产租赁适用17％税率，交通运输业是11％，其他部分现代服务业为6％。不同行业的税率确定的依据一方面要考虑行业本身的毛利情况，还要看其业务的纵向流程是不是有那么多可以抵扣的东西；另一方面，还有国家宏观调控政策，是不是鼓励一个行业的发展。第二，如何与其他行业、税种如何协调。营改增同样会导致企业所得税税负的改变，这也是房地产业营改增过程中的一个难点。企业所得税的应纳税款所得额是由企业的收入减去成本，但是营改增之后，企业收入和成本两个因素的数值都发生改变。以目前已经

4、试点的服务业营改增为例，假如收入为100元，扣掉5％的营业税之后的95元为主营业务收入；而营改增之后，税率为6％，按照增值税的计算方法，主营业务收入为94．3元[100÷(1+6％)]，有所减少。另一方面，对成本也有影响，比如企业支出100元，在营业税的前提下，100元即为成本，但营改增后的成本则需要扣除增值税。这相当于改变了企业收入和成本两边，所以要根据企业最终的收入成本结构，才能看对企业的净影响是怎样的。政策分析。改革以后，房地产行业的税负不会有明显提高。目前，房地产业缴纳销售不动产营业税的税率为5％。专家普遍预计，房地产业改征增值税后，税率方面会和建筑业保持同一水平，即采用1

5、1％的税率，原因如下：首先，“营改增”主要目的是为了消除重复征税，为了企业减负。现行房地产业缴纳销售不动产营业税的税率为5％，在6％的增值税税率下，税负降低；11％持平；17％则税负增加，所以未来房地产业营改增后实施11％的税率可能性比较大。11％的增值税税率表面看比较高，但这是可以抵扣进项税的，而5％的营业税则是对全值缴税。按11％税率，如果允许不动产抵扣，整体减税规模有望超过5000亿元。结构性减税不是简单的个别企业降低税负，而是针对一个行业，最终是总体税负减少，具体到企业是有增有减。而具体到一个企业的税负到底是增加还是减少，要看企业的业务性质、销售流程等细节问题。比如说，一个

6、在上海开发的房地产企业和一个在河南开发的房地产企业，前者的毛利大，销售的量小；后者的毛利低，但是量大，两者最终的销售额相同。如·75·企业管理果按照营业税，那么两者缴纳数额相同；但如果按照增值税，进项可以抵扣，就要看盈利程度和投资来决定税负的多少。这点来看，增值税更公平。其次，相比营业税，增值税对企业来说可筹划的空间更大。企业可以通过运营模式的优化，让可抵扣的项目最大化。比如说，涉及一个公司内部的业务部门，可以单设一个公司，为本公司提供服务。最后，房地产业改革会和建筑业同步，一旦建筑业推开改革，房地产将获得由建筑业提供的抵扣发票，税负不太可能出现明显上升。对于房企来说，“营改增”对

7、财务管理要求明显提高。规范的财务管理将是房企降低成本的重要一环。“营改增”后，如果房企经营模式没有及时调整到位，短时间内税负将大幅增加。总的来看，随着时间的推移，房企在经营方面做出一定改变尤其在税收筹划方面有所建树时，税负会明显下降。这将促使房地产业在产品创新和营销策略方面有所突破，推动房企关注产品的品质、关注创新，使整个行业回归健康状态。2．建筑业营改增相对房地产行业，建筑业的税率还是颇有争议的。现建筑业适用3％的营业税税率，如果实行11％的增值税税率，没有一家建筑