南京仙林及环紫金山板块别墅市场分析报告年P天启.ppt

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1、南京仙林及环紫金山板块别墅市场分析报告（第一轮）2010年7月19日南京仙林板块分析——经济型别墅聚集地主力面积200-250主力总价300-500万仙林板块区位及规划南至沪宁高速公路、北至宁镇公路、西至绕城公路、东至七乡河，规划总用地面积80平方公里。仙林是南京总体规划确定的“一城三区”之一，是以发展教育和高新技术产业为主的新市区，是集中体现现代城市文明和绿色生态环境协调发展的新市区。仙林新市区由“4个片区+2个组团”构成。四个片区为：大学集中区（仙鹤片区）、科技产业园（白象片区）、国际会展交流区（麒

2、麟片区）、高尚住宅区（青龙片区）；2个组团为：玄武软件园和马群科技园。■仙鹤片区（大学集中区）主要发展高等院校和配套发展的居住、商业、医疗机构等公共设施。■白象片区（科技产业园）科技产业园占地20平方公里，以“产、学、研”一体化为特色，集中发展高新技术，实现科技成果的转化。园区除预留的国际知名理工科大学用地和部分居住用地外，主要用来吸引以IT、IC和生物医药等为主的高新技术密集型产业的进驻，力争形成南京市重要的高新技术产业园。■麒麟片区（国际会展交流区）国际会展交流区临近沪宁高速公路，交通极为便利，

3、为南京举办大型的国际会展活动留下了足够的空间。■青龙片区（高尚住宅区）高尚住宅区山水环抱，环境优美，规划为大型高品位居住社区的建设用地，建筑形态以单栋和联排别墅为主，着力营造舒适宜人和出行工作、游憩方便的风情小镇特色。仙林板块土地属性秀丽风景——为紫金山、栖霞山、宝华山、青龙山所环绕教育底蕴——仙林大学城便捷交通——地铁二号线、仙林大道等10条道路仙林板块土地属性秀丽风景——为紫金山、栖霞山、宝华山、青龙山所环绕教育底蕴——仙林大学城便捷交通——地铁二号线、仙林大道等10条道路秀丽风景仙林西靠紫金山，北

4、依栖霞山，东达宝华山、汤山，南临青龙山，为几大名胜风景区所环抱。区内山水资源丰富，区内的大气、水质、噪音等各项指标均达到国家一级旅游区标准，是全市生态环境最好的区域之一。1）山体占全区总面积的65%左右，主要有桂山、灵山、龙王山以及七乡河、九乡河等，山体秀丽、河湖清澈，生态环境优良。2）空气质量极佳，仙林地区为盆地状，外界的污染源难以侵入，无污染物质。3）周边无噪音污染影响4）规划建设“绿色城市”和“适居城市”，绿地面积占总面积的62.5%。仙林板块土地属性秀丽风景——为紫金山、栖霞山、宝华山、青龙山所环

5、绕教育底蕴——仙林大学城便捷交通——地铁二号线、仙林大道等10条道路教育底蕴仙林大学城坐落于仙林板块的仙鹤片区，其中具有南京师范大学、南京财经大学、南京邮电大学等诸多著名高校。同样在仙鹤片区，也配备这南师附中，仙林中学，仙林小学等有名的中小学校。如此多的学校为仙林营造了浓浓教育氛围。仙林板块土地属性秀丽风景——为紫金山、栖霞山、宝华山、青龙山所环绕教育底蕴——仙林大学城便捷交通——地铁二号线、仙林大道等10条道路便捷交通地铁2号线和4号线将分别从紫金山南北两侧进入仙林，在仙林新市区南侧交汇后，在仙林内部形

6、成环状轨道交通网，连接新市区各功能分区，并在沿途设10个站点。地铁2号线东延仙林线计划于2007年开工，2009年建成通车，马群至仙林规划了4个站点距主城核心（新街口）距离15公里，25-30分钟车程;距绕城公路4公里，4-5分钟车程；距新庄立交10公里，12-15分钟车程；距模范马路13公里，15-18分钟车程。北部有快速道路直达仙林：模范马路—玄武湖隧道—宁镇公路。仙林南部由景观路进入仙林：⑴宁杭公路—环陵路（马群）—宁栖公路—仙林⑵中山东路—沪宁高速连接线—仙林大道—仙林仙林板块房地产发展阶段——

7、从低开始房产新政后，仙林共拍出5块共计1000亩左右的土地，总建筑面积在50-60万平方米，这些土地的容积率都在0.6-0.9之间，规划多以多层和Townhouse为主，这预示着仙林的房产开发正从目前的中档住宅向中高档、高档住宅转变。2006年，仙林迎来房地产开发的高潮，仙林房价已近五千。那时仙林板块的三大主力楼盘是亚东城、赛世香樟园和东方天郡。其中亚东城的楼盘销售均价为4716元/平方米、赛世香樟园为4489元/平方米、东方天郡为5066元/平方米。在消费客群上，三大主力楼盘也是以教师为主。2007年以

8、来，随着南京仙林板块的配套设施的不断完善，以及人们对仙林关注的日益提高，仙林也出现了容积率在0.5左右的别墅建筑。2008年仙林板块相继有东墅山庄，依云溪谷等项目推出。这些项目的一起大多是均价在8000左右，产品多是一种首置的性质。当然也有部分项目，开盘的价格定在了15000甚至更高，这部分产品主要是建立在更便捷的交通，更完善的配套设施，更优美的环境的基础上。主要瞄准的客户是一些投资者，或者改善型的消费者。2009年到2010