武汉房产中介市场问题及对策分析

《武汉房产中介市场问题及对策分析》由会员上传分享，免费在线阅读，更多相关内容在工程资料-天天文库。

1、武汉房产中介市场问题及对策分析（刘做智/文）近年來，随着武汉市房地产市场的蓬勃发展，我市房产中介市场也随之发展壮大。人们通过房产中介进行一次、二次置业，或咨询、购买、出侶、租赁房产已经是相当普遍的经济行为。作为买卖双方信息传递、沟通的重要桥梁纽带，房地产中介机构对活跃房地产市场，通过市场机制解决群众住房需求发挥了相当大的作用。据有关部门不完全统计，忖前约50%的新建商品房销伟和近90%的二手房买卖是通过房地产中介机构实现的。房地产经纪机构已经深入到房产消费的各个环节，与老百姓的生活更加紧密了。目前，武汉市备案

2、在册的中介服务机构约764家，房地产经纪人5916人。（不包括各中介机构的分支门点）随着21世纪不动产、顺驰、首佳等国内外知名中介机构陆续进入武汉，本土中介机构也经过了一次蜕变和洗礼，初步形成了规范、有序的竞争格局，由此我市房地产市场全而步入专业化、市场化的发展阶段。但随着房地产经纪行为的日益频繁，部分中介机构的违规行为日渐增多，严重损害了消费者的合法权益，扰乱了房地产市场正常秩序。针对房地产中介市场的不法违规行为，政府每年都会专门下发通知下大力气进行整治，特别是近年來中央宏观调控政策以及整顿和规范房地产市场

3、秩序的要求，集中力量和时间开展了大规模的对房地产中介市场进行专项整治检查工作，取得了一定的成效。打击了非法房地产屮介活动，保障房地产活动当事人的合法权益。但是，当前房产中介市场中仍然存在一些较为突出的问题有以下儿种：一、中介机构利用虎假信息骗取定金、中介服务费的行为。有的中介机构制造虚假或不实广告信息，欺骗或引诱消费者，其中包括虚构房源、隐瞒房屋质量问题、以次充好等。一旦消费者缴纳定金和中介费后，就以种种理山推脱或不理不睬消费者，先收定金后赖账。交纳一定的定金，是为了防止购房者约定与出让人见面时间又中途爽约，

4、或者•和卖方见面后“撇开”中介单独交易的诚信金。但冇茯者，冇些小介与卖方串通一气欺骗买方上钩，等买主看了房交了佣金甚至定金后，再编造各种理由致使交易不成。二、在代理买卖过程屮赚取差价和乱收费等违规行为。对于中介服务费的收取政府有明文规定，即按照10力元以下（含10力）毎宗收取2%佣金,10力…100万（含100万）每宗收取1%佣金,100万以上（含100万）按0.5%收収佣金。而现实上，不少屮介机构以“包销”的名义，隐瞒委托人的实际出卖价格和第三方进行交易，获取佣金以外的报酬。购房者与借房者Z间由于信息不畅，

5、很难了解到真实的出伟价格。其中的差价由房产经纪赚得，也就是所谓的“赚差价”，这明显违反了上述有关规定。在交易活动中，有的中介机构利用买卖双方交易心切和信息不对称的关系，肆意提高收费标准。如一套30力元的房屋，按照有关规定中介应该收収的佣金毎宗计费标准：10；jx2%+20；jx1%=2000+2000=4000元。而在实际操作中，中介可能按照1%（6000元）或更高比例向买卖双方分别收取，则远远高出中介应该收取的限额。三、不按规定使用房产居间买卖合同。武汉市从2006年9月起，对房产中介代理活动中使用统一的居

6、间合同进行了强制规定：凡已合法取得房地产经纪机构资格的单位，在进行经纪代理行为时，须统-•使用由武汉市房产管理局、武汉币工商行政管理局共同卬制的《武汉市存量房屈间（买卖）合同》示范文本。规定实施近一年来，在实际抽查中发现，不少中介机构仍在违规使川口订合同，合同内容极不规范，连必要的条款，诸如中介服务项目的要求和标准、违约责任和纠纷解决方式等都未列入。有的合同，仍然存在“霜王条款”，导致签约双方的权利义务不对等。四、无照经营,非法服务，未按规定期限办理备案手续。根据《城市房地产屮介服务管理规定》（建设部令第97

7、号）的有关规定：设立房地产屮介服务机构，应当向当地的工商行政管理部门巾请设立登记。房地产屮介服务机构在领取营业执照后的一个月内，应当到登记机关所在地的县级以上人民政府房地产管理部门备案。房地产管理部门应当每年对房地产中介服务机构的《营业执照》、从业人员情况等条件逐一进行年审检查，并于每年年初公布检查合格的房地产中介服务机构名单。检查不合格的，不得从事房地产中介业务。但由于房地产行政主管部门缺乏必要行政处罚手段，只能发现一起查处一起，对不法屮介很难从根木和源头上治理。五、房产中介市场法规政策相对滞后造成管理盲区

8、。关于规范中介市场的法律规定在《民法通则》和《合同法》中都有所涉及。建设部根据《中华人民共和国城市房地产管理法》颁布了《城市房地产中介服务管理规定》（以下简称《规定》），成为规范房屋中介市场最直接的依据。但随着城市房屋建设的飞速发展，现冇法律已跟不上形势的发展，市场发展快，法律介入慢，玄接导致中介市场难以得到冇效管理。《规定》第23条规定：“因房地产中介服务人员过失，给当事人造成经济网站损失的，由中