策源精品-上海百联桥梓湾营销策划报告

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1、报告框架1、商圈分析1）青浦商业概况2）商圈分布图3）主要商圈比较4）本案商圈分析2、价格分析1）在售项目—美高嘉年华2）在售项目—港隆广场3）在售项目—荷景苑4）街铺租金3、销售策略1）租售比例的确定2）租售方式的确定3）销售价格建议4）销售进程价格与销售篇1、产品研究1）SWOT分析2）消费者研究3）产品定位2、业态建议1）商家、业种建议2）分布建议3、形象定位1）卖点群分析2）整体形象构建4、推广策略1）推广课题研究2）推广渠道3）整体推广策略5、推广方式1）行销网络2）SP活动设计6、VI系统设计定位与推广篇价格与销售篇1、商圈分析1）青浦商业概况2）商圈分布图3

2、）主要商圈比较4）本案商圈分析2、价格分析1）在售项目—美高嘉年华2）在售项目—港隆广场3）在售项目—荷景苑4）街铺租金3、销售策略1）租售比例确定2）租售方式确定3）销售价格建议4）销售进程青浦老城商业布局目前青浦商业布局呈现以新、老两汽车站所在地为核心向四周辐射，整体商业氛围由西向东迁移的特征。老汽车站位于公园路青安路位置，新汽车站位于城中北路盈港路附近，青浦的两个大卖场分别位于两地。城中东路、南路路口位置为老城传统的地理中心位置，也分布有一定体量的商业，但由于青浦西向的城市化进程，这里的发展有放缓的趋势。目前各个商圈的商业体量及影响力都有限，由于缺乏足够的规模及吸引

3、力，青浦当地居民对消费的地域选择有一定的随意性。价格与销售篇1、商圈分析1）青浦商业概况2）商圈分布图3）主要商圈比较4）本案商圈分析2、价格分析1）在售项目—美高嘉年华2）在售项目—港隆广场3）在售项目—荷景苑4）街铺租金3、销售策略1）租售比例确定2）租售方式确定3）销售价格建议4）销售进程新汽车站（世纪联华等）老汽车站（美高嘉年华等）本案城中东路、南路路口青浦主要商圈分布价格与销售篇1、商圈分析1）青浦商业概况2）商圈分布图3）主要商圈比较4）本案商圈分析2、价格分析1）在售项目—美高嘉年华2）在售项目—港隆广场3）在售项目—荷景苑4）街铺租金3、销售策略1）租

4、售比例确定2）租售方式确定3）销售价格建议4）销售进程商圈主要商业设施主要商家特征公园路老汽车站商农工商超市、美高嘉年华、青浦协和大厦（在建）、自由港KTV农工商、麦当劳、豪享来、小肥羊、永乐数码专卖、宏图三胞、永和大王商业形态多样，发展较为成熟，潜力较大盈港路新汽车站世纪联华、好美家、伊丽名豪大酒店世纪联华、好美家、肯德基、味之都、伊丽名豪俱乐部新兴商圈，以购物为主城中东路、南路路口青浦百货、白玉兰广场地下商城迪信通、肯德基、达芙妮、老凤翔、老爷车、元祖、美邦专卖店品牌服饰店占有一定比例，整体发展放缓主要商圈比较价格与销售篇1、商圈分析1）青浦商业概况2）商圈分布图3）

5、主要商圈比较4）本案商圈分析2、价格分析1）在售项目—美高嘉年华2）在售项目—港隆广场3）在售项目—荷景苑4）街铺租金3、销售策略1）租售比例确定2）租售方式确定3）销售价格建议4）销售进程本案商圈分析本案位于公园路城中北路，东北向紧邻护城河，恰好位于老汽车站和城中东路南路路口位置的中间地段。本案地块南侧为绿地，北靠三元路和护城河，西向为青浦宾馆，东则为青浦城隍庙和曲水园。再加上本案处于建设期间，这使得目前周边缺乏商铺，客观上阻隔了东部和南部两个地区人流的往来和商业氛围的延伸。待本案建成后，由于独特的位置和巨大的影响力，将能够把两侧的商圈连接起来，并成为商圈新的商业中心。

6、价格与销售篇1、商圈分析1）青浦商业概况2）商圈分布图3）主要商圈比较4）本案商圈分析2、价格分析1）在售项目—美高嘉年华2）在售项目—港隆广场3）在售项目—荷景苑4）街铺租金3、销售策略1）租售比例确定2）租售方式确定3）销售价格建议4）销售进程美高嘉年华由于商业地产起步较晚，青浦老城内可售的商铺项目不多，美高嘉年华项目位于老汽车站位置，是少数位于老城中心位置的商业项目，因此是本案的一个很重要的参考项目。项目简介地址：青浦镇青安路101号等（近公园路，青浦老车站旁）总面积：8,040m2开盘时间：2004年9月商业形态：街铺现状：部分开业价格与销售篇1、商圈分析1）青浦

7、商业概况2）商圈分布图3）主要商圈比较4）本案商圈分析2、价格分析1）在售项目—美高嘉年华2）在售项目—港隆广场3）在售项目—荷景苑4）街铺租金3、销售策略1）租售比例确定2）租售方式确定3）销售价格建议4）销售进程项目现状一层大部分已开业，少数处于内部装修阶段；二层部分开业；三四层目前空置。主要入驻商家：麦当劳、德克士、X－特步专卖、CAPTAINO专卖、好伦哥、金石盟钻石、金狐狸、八番面屋价格与销售篇1、商圈分析1）青浦商业概况2）商圈分布图3）主要商圈比较4）本案商圈分析2、价格分析1）在售项目—美高嘉年华2）在售项目—