国五条的剖析

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1、国五条的剖析（西南政法大学法律硕士学院，重庆401120）【摘要】新国五条的出台，既有抑制房价偏离正常价值，调控泡沫,维护经济安全的一面，也会有与以往的政策相类似的一面，即在地方政府的执行过程中存在很多的模糊地带未予澄清。而通过对新国五条进行正反两方面的探讨，冇助于预测其未来对市场产生的影响，进而更好地分析其解决之道。【关键词】国五条；刚性需求；投资需求一、概论2013年2月，新国五条在中国楼市一片沸沸扬扬的政策预测中出台了。事实上，为了抑制一直虚高的房价，屮央已经连续九次出台了类似的调控对策，但是前八次都以房价继

2、续上涨的结果而告终，故而人们对于此次出台的政策期望较高。纵观新国五条细则中的具体内容，“出售自有住房征收20%的个人所得税”似乎是唯一具有实质意义的内容，英他内容几乎都是纲领性或方向性的意见，延续了以往政策“雷声大，雨点小”的特点，其处理方式也大多以约谈等不温不火的形式进行。当然，木次调控在多年的调控中确实是力度最强的一次，但是从经济政策的层面来看，显然抑制房价所需的力量是否已经足够还有待进一步地商榷。国五条的出台，可能会让一些有购房打算的人从长计议，从而能够在一段时间内打压房价涨势，但是这种需求与供给的平衡关系维

3、持的时间不会太长。这是因为，当今人们的房屋购买情况多为第一套房屋的固定需要外加日后房屋扩面等额外需要，事实上人们最终都是要购买第一套房屋的，只是时间早晚而已，所以只在一定时间内打压市场对于房屋需求的做法，不能从根本上解决房价持续攀高的问题。二、新国五条的缺陷分析实际上，“出台的国五条只是房地产政策的延续，房地行业的暴利，已经严重的打破了经济生态平衡自2003年以来，房地产行业就被当作中国的经济支柱型产业來进行发展，在此过程中，包括其下游的建材、装潢、银行信贷等各个产业行业都被顺利盘活并繁荣至今，而地方政府通过土地使

4、用权的拍卖获得了大量的财政收入，成为了其主要的财政收入来源之一。与此同时，这种几乎没有约束的房地产市场经过多年的发展也形成了大量的泡沫，数年增值翻倍的财富增长方式刺激了无数的投机以及投资行为，形成了如今尾大不掉的局面。在这种进退两难的局面下，政府显然不愿也不敢下重力彻底扭转这种局面，因为这将会带来大量的失业和多个产业链的低迷状况，否则一个简单的房产税政策就能彻底地解决房价问题，比如针对持有二套及二套以上房屋的所有者每年每人缴纳2%-5%的房产持有税，并且依据某些房屋特殊的地段与户型甚至需要缴纳每年10%左右的房产持

5、有税，从而大大提高持有二套及二套以上房屋的所有者每年除缴纳高额的物业管理费以外的房屋持有成本，进而达到针对投机房地产市场的行为打下一剂迅猛的强心针的目的。然而，中央出台此种房地产调控政策的可能性微乎其微。故而在当前的大环境下出台的国五条自然就先天不足，为地方政府带来了许多可以自由发挥的空间。首先，关于新国五条细则中第一个重点：暂停给拥有1套以上住房的非当地居民在本行政区登记。针对该点，行政机关完全可以增加本地户口的发放数量，以绕过此项重点的限制。事实上，某些市政府已制定了相关的对策和措施，比如老百姓可以通过多交纳一

6、些钱，变更几次户口，就能轻松购置多套房产。此外，国五条细则中也未对企业购房做出任何规定，因此普通人在登记注册一些公司后也能轻松购房，无非是多耗费一些资金与精力而已，这对于能买得起多套房屋的人自然完全不在话下，而且在一些招商引资意愿特别强烈的地区，注册公司的成木十分容易降低。其次，关于新国五条细则中第二个重点：提高第二套住房贷款的首付款比例和贷款利率。此项其实也是老生常谈，国家一直存在此种规定，但是效果并不尽如人意。再次，关于新国五条细则屮第三个重点：对出售自冇住房征收20%的个人所得税。此项规定本身的出发点是善意的

7、，即政府希槊“劫富济贫”,一方面利用税收的调控手段抑制投机房地产市场的行为；另一方面通过收取二手房交易的高额税收去建设更多的廉租房与经济适用房，从而使得“居者有其屋”。此项的税种为个人所得税，所针对的客体为自有住房，而新房交易并未被列入其屮，从实质上来说，是给老百姓增加了二手房交易的成木，并且使政府从中获取了20%的利润分成，同时乂将与二手房交易相比新开楼盘Z低洼价格凸显了出来，从而刺激了人们去购买新房。其背后的逻辑为：由于二手房交易的征税额度明显提高，故而从事二手房买卖的情形会相应有所减少，这是因为投资者的目光纷

8、纷转向了新建的楼盘，虽然二手房无法为政府财政做出更多的贡献，但是新开楼盘的土地必须从地方政府的手中购买。然而，一方面二手房的交易成本增加，反而变相地增加了房价；另一方面新开楼盘的供求关系由于二手房交易市场的相对低迷反而更加失调，从而对新开楼盘的需求量有所增加，而需求的增加会导致房价的上涨，房价的上涨则会显示出有利可图的表象，将误导投资者纷纷向房地产市场扎堆，