德成仁寿外滩项目全程营销代理竞标方案

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1、德成仁寿“外滩”项目全程营销代理竞标方案市场线产品线客户线营销思路包装与推广策略目录一、仁寿房地产市场供需情况分析年限2006年2007年2008年（预测）市场供应量38万方45万方约40万方市场消化量27万方36万方15至30万方注：城市规划远期用地规模到2020年达23.2平方公里，人口25万人。5万×35平方米=175万方2008年后年均需求量为：175万÷12年≈14.5833万方结论：供大于求的完全竞争市场二、竞争项目界定与研究1、美好阳光2、名仕选取标准：高层、同档次、规模相当等1、美好

2、阳光概况：30F、6幢、点式、约8万方、城市综合体组成部分、3层商业、住宅底层架空，属市场领导者，第一盘。户型：85至135左右，三房客厅开间在4.2至4.6间，入户花园、宽景阳台（4.5和8.3）；二房客厅开间4米。主卧开间3.6至3.9.也带入户花园。营销水平：虽未开盘，但通过多层和街区商业的热销，可见营销水平较高。大气的售房部、网站、内部报刊、营销活动，四川中正房地产开发有限公司联袂华西希望集团四川美好家园投资发展有限公司巨作，品牌营销。2、名仕概况：4万多方，28＋1，4层商业，板式，城中心

3、，13%公摊。户型：客厅三房开间在4.1至4.2左右，主卧3.6至4.2左右。带精装房。？85至176多种户型。营销水平：1月开盘，销售1/3，均价2400，最高价2700，一次性优惠2%。项目户数套数总计已售套数销售率开盘时间1-1-12-2-13-2-13-2-24-2-25-2以上户数60户数70-、96户数110户数100-142户数135户数176美好阳光无12071、86无160103119、120、12930多13512160170预5月底名仕无余1085921102001/2121、

4、142无21761/31月本案965427279、85、88、96无216109、113、12052143无预9、10月三、主要竞争项目户型面积规划统计表市场线产品线客户线营销思路包装与推广策略目录一、项目SWOT分析1、优势地段优势——地处仁寿新兴城区的高尚居住区域中心位置。规划优势——现代建筑风格，临河两层商业和高层观景电梯住宅。户型优势——户型面积控制合理，主力户型为面积在80至96平米的两房和108至120平米的三房；同时兼顾了面积从53平米的一房和142平米的四房；入户花园和露台等设计，更

5、是提升了产品的高附加值。配套优势——项目周边环境较好，相邻的酒吧一条街为项目商业提供一定的支撑，周边超市、学校、医院等配套一应俱全。临河优势——项目一侧临河，尤显弥足珍贵。品牌优势——德成公司的综合实力和品牌优势，以及过去在眉山开发中高档楼盘的情况。2、劣势人气不足——项目处于新兴城区板块，相对老城区和繁华的街道人气较不足，容易制约项目后期的销售。3、机会园林景观——项目的园林景观可进一步进行精心策划和打造，从而提升项目品质。入市时机——项目主要竞争对手数量较少，且开盘时间都比本项目早，本项目在下半

6、年开盘前，可根据竞争对手营销策略和销售情况，及时调整营销策略。4、威胁政策调控——项目最大的威胁主要来自国家对房地产行业多方面、严厉的宏观调控等政策。客户观望——政策调控，不仅使购房者参生观望情绪，还使房地产项目的开发周期加长，相应销售周期加长，管理成本等相应增加，回报利润率也受到一定的影响。市场竞争——在供应大于求的市场背景下，来自项目同档次和规模相当的美好阳光和名仕的开盘销售对本项目客群的抢夺和分流。由下图我们可以看出，本项目的核心竞争力主要在环境、产品和品牌三个方面，文化方面也可进行挖掘和塑造

7、，并可结合园林景观等方面进行塑造。二、项目的核心竞争力和发力点环境产品文化品牌客观主观被动主动户型面积控制合理，露台赠送、入户花园等设计高附加值。新城中心位置、临河可进一步挖掘塑造。德成品牌和过去开发楼盘情况市场线产品线客户线营销思路包装与推广策略目录项目目标客群定位客户来源：以家庭年收入5万元以上的中高收入家庭、机关及国有企业的高级打工者（如高收入的公务员、教师、医生等）、以及民营企业高收入的高级职员、个体私营老板为主要的客户来源。年龄特征：以25—45岁为主力消费年龄段，其次为20—25岁的年轻

8、人和45岁以上的中老年阶层；心理特征：追求舒适、有品位的都市生活；购买特征：住宅以一次置业为主，二次置业为辅；产品偏好：要求建筑外观具有现代时尚的个性与格调；在套型需求上以套二和小套三为主——面积主要以80至120㎡左右的经济型的合理面积区间需求最大；套二需求为辅——面积以80-100㎡。总价接受区间：套三主要集中在24-30万/套之间，套二为18-22万/套之间。客群来源：客群主要来自县城及周边乡镇市场线产品线客户线营销思路包装与推广策略目录一、本项目面临的营销课题