房地产金融与税收

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1、第八章房地产金融与税收房地产企业银行贷款项目融资房地产融资成本房地产税收第一节概述一、房地产金融的概念是指在房地产开发、流通和消费过程中，通过货币流通和信用渠道所进行的筹资、融资及相关金融服务的一系列金融活动的总称。资金剩余方：个人、企业、政府经纪人、抵押银行金融中介：商业银行、人保公司、投资公司、养老基金资金短缺方：个人、企业、政府FNMAGNMAFHLMC私人公司资金存单证券抵押资金证券间接融资直接融资二级抵押市场融资房地产融资环境第一节概述二、房地产金融的分类（一）按是否通过金融机构1.直接金融：不

2、通过银行等金融机构，直接通过资本市场融资投资者投资、股票、债券特点：直接性、长期性、流通性、部分不可逆性（股票）2.间接金融：通过银行等金融机构进行融资借款、融资租赁特点：间接性、短期性、相对非流通性、可逆性第一节概述二、房地产金融的分类（二）按融资性质1.权益资本金融：为获取可供长期或永久使用的资金而采取的资金融通方式。资金直接构成企业资本。也就是向其他投资者出售公司的所有权，即用所有者的权益来交换资金。投资者投资、股票、信托、基金、特点：代表投资者对企业净资产的要求权；属于企业法人财产，不能抽回，但可转让；

3、不需还本付息。第一节概述二、房地产金融的分类（二）按融资性质2.债务资本金融：通过借入方式取得资金，并支付利息的融资。双方形成债券债务关系。借款、融资租赁、债券特点：债券债务关系；约定期限并还本付息；适度债务资本可降低企业综合融资成本、保持投资者控制权，有利于提高资本收益率和市场价值。第一节概述三、房地产企业融资的特点1.开发资金需求量大，对外源性融资依赖性高。2.需要房产和地产的抵押。3.资金面临比较大的经济风险和财务风险。第一节概述四、房地产融资的模式（一）公司融资模式——传统模式依托现有公司进行融资特点：

4、1.现有企业统一组织融资并承担责任和风险。2.在现有企业资产和信用基础上融资，并成为企业增量资产。3.融资后的投资收益和偿债能力分析是根据现有企业的财务状况进行的。第一节概述四、房地产融资的模式（二）项目融资模式——新型模式新组建公司进行融资特点：1.房地产项目所需资金来自新建房地产企业筹集的资本金和债务资金。2.新建房地产企业的投资者承担全部风险。3.主要根据房地产项目预期开发运营情况评估其投资收益，分析其获利能力和偿债能力。第一节概述五、房地产融资的渠道融资渠道内源渠道资本公积金公益金未分配利润折旧费其他外

5、部融资资本金股票投资债券融资租赁银行借款其他第八章房地产金融与税收房地产企业银行贷款项目融资房地产融资成本房地产税收第二节房地产开发企业融资方式传统融资模式一、房地产企业银行贷款贷款方式：流动资金贷款、开发贷款贷款方向：房屋建造、土地开发（一）贷款的基本条件1.开立基本账户或一般存款账户，并通过其进行经营收入结算。2.提供担保（抵押、质押、信用）。3.可行性研究结论可行。4.开发建设项目已纳入住房开发建设计划。5.已立项，取得土地使用权。6.自有资金达到35%。第二节房地产开发企业融资方式（二）贷款提供的资料1

6、.基本材料：企业法人主体资格材料2.贷款项目材料：项目合法性及可行性材料用地材料：土地出让合同、红线图、已缴纳土地出让金发票、国有土地使用证、建设用地批准书、建设用地规划许可证等报建资料：立项批文、固定资产投资许可证、规划设计方案批复、建筑工程规划许可证、建设工程报建审核书、施工许可证等其他前期资料：项目可行性分析报告、现金流量分析预测及开发销售进度计划；商品房预售许可证、施工合同、监理合同、施工进度月报、监理月报等第二节房地产开发企业融资方式（二）贷款提供的资料其他前提资料：贷款项目工程预算、施工计划符合国家

7、和当地政府的有关规定，项目预算投资总额能满足项目完工前由于通货膨胀及不可预见等因素追加预算的需要；具有一定比例的自有资金，一般应达到项目预算投资总额的30％以上，并能够在银行贷款之前投入项目建设。3.担保材料4.客户评价授信客户只需提供2.3.和贷款证。房地产开发贷款期限一般不超过3年。第二节房地产开发企业融资方式二、债券贷款的基本条件向投资者发行，并且承诺按一定利率支付利息并按约定条件偿还本金的债权债务凭证。（一）五个问题1.发行价格：与票面价格相比——平价发行、溢价发行、折价发行2.票面利率、利息支付、支付

8、时间：票面利率=利息/票面价格票面利率等于市场利率，债券发行价格等于面值——平价发行；票面利率低于市场利率——折价发行；票面利率高于市场利率——溢价发行。3.偿还期限和方式第二节房地产开发企业融资方式（一）五个问题4.是否记名和流通5.发行条件：《公司法》规定股份有限公司净资产额不低于3000万元，有限责任公式净资产额不低于6000万元；累计债券总额不超过公司净资产总额的40%；最近三