《物权法》后业主尝试升级自管模式,迷你社区为自治筹谋招聘小区CEO

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1、《物权法》后业主尝试升级自管模式，迷你社区为自治筹谋招聘小区CEO《物权法》中规定，业主可以自行管理建筑物。该法刚刚实施一周多，沪上便有小区意欲先行“试水”，开始筹谋实现“业主自治”的新突破，即由业主委员会委托职业经理人担任小区“CEO”，由“职业管家”为业主提供物业服务。一年半前，物业公司不辞而别突然“玩失踪”，让得源公寓小区的业主们一时间陷入物业服务的“真空”地带，之后，这个仅有44户人家的“迷你社区”无奈选择了“自治”，由业委会挑起了大梁。10月1日《物权法》实施之后，得源公寓小区计划将“自治”升级，拟聘首位物业经理，实行业主

2、自行管理物业。上海建纬律师事务所律师宋安成表示，由于《物权法》的颁布及实施，业委会对公有部位进行自治管理得到了法律上的明确，并有可能最先在一些中小楼盘实现突破。上海市物业行业管理协会会长蔡兴发则表示，“自治”管理作为一种管理模式刚为人们所了解，在执行过程中还有可能遭遇障碍。物业“真空”业委会自管一年半2006年4月1日，得源公寓原物业公司以“长期亏损且合同期满”为由悄然“隐退”，物业公司“一走了之”，而小区的保安、保洁、保绿、维修全都随之陷入瘫痪状态，就像是青黄不接的时刻，留下来的摊子临时找不到“继任者”，小区顿时陷入物业“真空”的

3、窘境。此时，新成立的业主委员会临危受命，成了小区内的临时管家。小区业委会主任欧阳福生告诉记者，一时间找不到新的物业公司，业委会小组的5名成员无奈之下开始尝试业主“自治”。虽然只是摸着石头过河，却不料一年半过去了，居民普遍担心的小区物业服务并未出现混乱局面，而且小区的环境面貌焕然一新，由于管理有序，小区呈现出居民安居乐业、和谐相处的良好氛围。为了充分发挥自治管理自由度大的优势，欧阳福生尽量精简环节节省开支，除了直接聘请保洁员，小区原来的保安也受到了真诚挽留，“他们对小区相当熟悉，几乎可以算是大家的老朋友。”欧阳福生表示。基础工作安排妥

4、当，业委会成员们便开始考虑完善小区的每一个环节。小区道路拓宽了，原本杂草丛生的绿化带如今早已被花花草草装扮一新，堆放杂物的死角清理干净后，用碎石装点起路面。而小区内的停车难问题，也在“挤出”12个车位之后，迎刃而解。之后，业委会成员又追讨回了20多万元的维修基金，这笔费用至今仍分文未动。一年多的摸索，每天一小时的议事制度则成为业委会墨守成规却又雷打不动的“例会”。“现在小区所有的业主都像是一家人。”业主张有妹告诉记者，原来大家不过是点头之交，现在却体会到了“远亲不如近邻”的真谛。小区门卫每人一套的四季制服就由业主仲维山、李英及业委会

5、成员等人出资赞助，而居民楼外摆放的装饰性盆景都是由“花司令”赵陆军精心培育灌溉的，就连小区大门口的伸缩铁门，也都是由业主主动出资置换。记者在小区内发现，破旧垃圾箱的裂口焊接后用粗铁丝牢固地“缝制”在了一起，欧阳福生告诉记者，这是业主张生贵的“绝活”，而朱文楼也不吝惜自己的一技之长，义务承担起了小区水电等设施的维修工作。业委会成员和一些热心业主还放弃了四个双休日，义务为小区改造了楼顶水箱，“这些都节省了小区的大量开支。”欧阳福生表示。“迷你社区”意欲升级“自治”位于天等路上的得源公寓1999年开发建成，仅有一幢7层楼房4个单元的超小型

6、“袖珍小区”，全部居民仅有44户。麻雀虽小五脏俱全，小区却又是集售后公房、动迁房、商品房为一体的混合小区。“原来存在两种收费标准。”欧阳福生告诉记者，商品房和动迁房每月每户的物业费分为60和80多元，而售后公房仅缴18元。由于这是个只有44户人家的“迷你小区”，即使业主全额缴付物业费，每月各项开销也依然入不敷出，“而这也是原物业撤出的理由之一。”欧阳福生表示，目前小区统一了物业收费，目前仅有一户售后公房拒交费用。但由于开销大，修路、清理水箱等都还是业主垫资进行。“我们之前也找过好几家物业公司。”欧阳福生称，找“管家”的路一直不顺畅，

7、由于小区太过“迷你”，很难吸引物业公司入驻，同时又担心请来的“管家”不如意，“自治”便一路坚持了下来。“我们发现业主自治其实有另外一种新途径。”眼瞅着10月1日《物权法》正式实施，其中规定，业主可以自行管理建筑物。欧阳福生等人就开始积极酝酿“自治”升级。即业主不必“亲历亲为”，由业主委员会委托职业经理人担任小区“CEO”，由“职业管家”为业主提供物业服务。欧阳福生表示，这一年多，业委会成员等为小区倾注了大量心血，由于大家都有固定工作，在时间和精力上耗费过大。而小区“CEO”和原物业公司经理的差别在于，他是受聘于业委会而非其所在的物业

8、公司，除领取报酬外，一切结余的利润归全体业主所有，“不像原物业公司卷跑了小区3万多元的停车收费”。如果自管顺利，小区的管理费用还有可能因此扭亏为盈，小区依然是业主“说了算”，“自治”的本质并未改变。上海目前仅有不到100名物业管理师“