购物中心各业态铺位划分实操

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1、购物中心各业态铺位划分实操细则铺位分割看似是一个很简单的问题，但当我们以经营为导向来进行划分时，才会发现要对一个数万平方米的卖场进行合理的铺位分割，并非一件易事，须照顾销售、招商、经营等各方面。而且，铺位的分割对项目的销售、招商及后期的经营影响深远，需平衡每个要素。一、商业地产商铺分割细节1、特色餐饮如陶然居之类的风味民俗特色酒楼一般需求1000平方米以上，上下水电力天然气排烟排风隔油池新风广告位营业时间较长充足停车场；咖啡馆80-200平方米上下水电力广告店铺外环境优雅的庭院可以将座位搬出去增加气氛和吸引人流；西餐厅300平方米以上；酒吧约200平方米以上（24小时营业）。2、配套行业美容美

2、发150平方米以上（冷热水，电力）；美体500平方米以上（营业晚上10点，最好提供停车位）；洗衣店50-100平方米（水电，房屋分割要进深）。商铺的分割要根据行业需求的面积和配套设施来决定3、服务配套行业如7-11、罗森等便利店150-500平方米（小储藏室，24小时营业）；药店100-200平方米（24小时营业）；花店10-30平方米（上下水）；银行500-1000平方米、电力独立、出入口前厅营业面积100平方米、以上租买均可租赁要签10年以上。4、展厅、精品店彩扩店60平方米；化妆品、黄金珠宝、钟表、皮具、箱包、饰品均需100平方米以上；服装、床上用品、休闲装、流行服饰、内衣均需100平方

3、米以上。二、业态定位决定分割标准没有规矩，不成方圆，商铺分割不能盲目的进行，在着手进行铺位分割前，首先要确定铺位分割的标准，而铺位分割标准的确定主要取决于项目的业态定位。在零售的分割标准中，街铺、内铺的分割标准都不同；对于零售主题商城的分割甚至还分为铺位和柜台的区别等。在以经营为导向的商铺营销时代，铺位分割也已经不是一味“划小铺划蚂蚁铺”的时代；铺位分割固然要考虑到销售的压力，但这并不意味着一味的划小；要寻求销售和经营的平衡点，做到兼顾销售、招商与经营。1、铺位分割的三要素：通道、开间和进深在明确了铺位分割标准的基础上，还要确定铺位分割的三要素，即通道、开间和进深。这里需要注意的是，通道要考虑

4、主通道和次通道的区别，开间和进深需要注意二者之间的合理比例。譬如，开间和进深的比例最好是1：1.5（2），不宜超过1：4，以保证每间铺位的适用性。不少商业项目在进行铺位分割时，为了销售利益最大化，不注意商铺的开间与进深的比例，分割出开间狭窄而进深狭长的商铺，这样的商铺很难适合业态经营，最后导致商铺无法出租使用。在铺位分割的具体实施过程中，还要考虑建筑柱网结构的问题，要合理处理柱网与铺位分割之间的矛盾。譬如柱子不能在铺位中间，不能影响商铺的使用；柱子不能影响铺位的展示面等，还要注意铺位分割后的卖场人流导向和环通问题。死角铺位的处理也需注重，任何一个卖场在进行铺位分割的过程中都或多或少的遇到此类问

5、题。根据经验，对于铺位分割的死角我们可以通过在保证整体实用率不至太低的前提下，适当的划分休闲区，以增加死角区域对人流吸引力的砝码，从而在一定程度上解决铺位死角。2、商铺分割销售与经营的矛盾说到商场的经营定位，每个人都可以谈很多的见解与看法，不少商业专家或者所谓操作经验丰富的人士，代表开发商来拷问商业经营定位问题，当他们侃侃而谈的时候，我总是很用心的去聆听与学习，但一旦我告诉他们这几万平方米的商铺要销售给上千个小业主时，他们中的大部分人就有些不知所措了。如果不考虑商铺分割销售的问题，任何一个商场的经营定位都是多向的。从经营品种上来说服装鞋包、家电数码、化妆品珠宝或者是家居建材、餐饮娱乐等等，从经

6、营模式上来说可以是独立经营、独立收银的专卖店，也可以是开放式统一经营的大卖场，从业态模式上来说从传统的百货、超市到主题商场、购物中心都可以选择；从商品档次定位上高档、中高档或者是中档、中低档也都有市场。但是当我们一旦考虑到销售商铺的问题时，可以选择的定位方向就迅速缩小了，开放式的、统一收银的不能搞了、高档的甚至中高档的也很困难了，反正涉及到统一经营的、统一收银、大面积、大卖场的都难以成为商场合适的定位选择了，因为产权分散了，无法统一了。3、商铺分割销售与返租期的问题商铺返租销售已经是时下最流行的商铺销售策略了，返租销售的优点的确是明显的，一来降低了投资门槛，扩大了投资客户群体，二来通过返租形式

7、，开发商或者经营管理公司至少可以拿到商场2~5年的短期或者10年、20年的长期统一经营权。但是在实际的操作过程当中返租期的长短一直是一个令人困扰的问题。返租期短，开发商包袱小，但投资者觉得风险大，3、5年后，商场到底经营怎么样，大家都没有底。4、平面设计分割平面设计的内容是确定商业形态，确定承租户单元的布局和面积大小，为所有承租户提供一个互利互惠的机会，最大限度为每个承租户带来穿行人流，提供最多的