嘉盛商业广场商业定位及经营思路

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1、嘉盛购物广场商业定位及招商经营思路的报告第一部分　商业功能定位及支撑理由分析一、项目功能的总体定位为做好嘉盛购物广场功能的总体定位，主要从以下几个重要元素进行综合分析：A、物业本身特性B、商场独特的地理位置C、项目周边的消费力D、项目周边的商业现状E、居民的消费习惯2A、物业本身的特性中型规模商场，单层套内面积不超过4000平方米楼高十三层，负一层至五层为商业，六至十三楼为旅业;100余个地下车库，前有小型广场和主干交通线商场侧门（东门）有带高差的广场和相当于一楼的街铺…..3B、商场独特的地理位置交通便利，雄踞工业大道南和石岗路交汇处、临广州大道处于石溪一块尚未

2、开发的路面商业宝地；人口密集，有很大的普通居民消费市场…..4C、项目周边的消费力周边楼盘林立，临近“保利花园、金碧花园，广富花园、嘉鸿花园、鸣翠花园、晓港湾、侨城花园、南洲名苑、光大花园、雅致花园、保利红棉花园、纸厂职工”等十多个楼盘，另加泰沙路、石岗路的村民和外来流动人口，总计超30万人。新白领、老海珠城乡居民、外来流动人口，综合消费指数评为中等偏低消费市场，但略高于东晓南路。D、项目周边的商业现状工业大道，石岗路，纸厂路，泰沙路，江燕路二旁商业布局零乱，有一定的规模，不购档次，属传统的商业城乡旺地，唯有金碧花园社区商业较为整齐。5E、居民消费习俗追求低、中档

3、消费就近方便，价廉物美，服务多样城乡区间商业消费观念6综合上述要素，我们主要从以下几方面着手提炼嘉盛购物广场的总体功能：1.生活消费的便利性；2.就近商业的消费习惯；3.综合性多功能商场；4.商业休闲与餐饮娱乐结合5.商业的完善配套，如停车场、洗手间等最后，总结得出嘉盛购物广场商业的总体功能定位为:“集休闲一商业一餐饮一娱乐一停车场”于一体的一站式购物广场。7二、项目形象的总体定位我们主要从以下几个重点因素考虑，将嘉盛购物广场的形象推向市场：A、从周边现有的商业档次，寻求市场的空白点（档次）街铺林立，零散杂乱，档次低中档的商业市场空白8B、从混乱单一的商铺布局，寻

4、求多功能市场（综合性）周边商铺，多而乱，行业单一多功能综合性商场9C、从周边障乱商业购物环境，寻求舒适的购物场所（舒适）D、建筑的现代气息，寻求广场的现代时尚（现代性）10总结，嘉盛购物广场的形象总体定位为：[主体形象]海珠西部首个大型纯商业的购物广场！[辅助形象]工业大道南最高档次的商业大厦！（海珠的商业1号)11三、楼层功能定位的总思路根据嘉盛购物广场功能、形象的总体定位，展开项目各楼层的板块定位。各楼层功能的精确定位主要依托于以下因素：A、项目开发成本及模式（只租不售）B、项目经营模式（租的好，经营好，二好思路）C、项目的经营利润（快速回笼资金）12D、物业

5、本身的规模（中型规模）E、商家对租金承受的限度F、行业经营对楼层的要求G、楼层交通特点H、商铺面积和间隔种类I、业态的组合需求J、同行业市场的竞争力从而得出嘉盛购物广场各楼层功能的精确定位如下：13楼层面积规模板块名称功能及经营范围-1F3600㎡大型停车场主要用于停放顾客小汽车之类的交通工具，作为商业配套的一部分。1F2424㎡嘉盛名店城麦当劳（中国首个迷你店）主要经营品牌服装、休闲服饰、珠宝眼镜、化妆品、内衣、精品皮具、手袋鞋帽、小型百货、儿童婴儿用品等。2F-3F5225㎡大型超市经营日杂百货、生活用品、家用电器、生鲜水果、熟食海鲜、饮料奶品、各类蔬菜、日杂

6、百货等。4F2632㎡数码世界家居天地主要经营通讯产品、数码产品等。或经营小件的时尚家居精品，布艺5F1300㎡大型酒楼特色美食等。嘉盛购物广场楼层功能精确定位表14嘉盛购物广场功能分布示意图15四、各楼层精确定位的综合分析总体思路：根据项目的总体定位和开发模式，借用最有价值的物业(首层)快速回笼资金，规避风险；以适合超市经营的楼层(二楼、三楼)出租经营，营造商业卖点，提升项目的附加值其它楼层(四、五楼)利润获取的另一途径和功能配套。16各楼层精确定位具体分析：负一楼：大型停车场支撑理由：楼层下陷，商业价值不大，不利于经营；作为商场的车库配套，方便顾客停车；收益方

7、式：按小时出租收费，统一管理17一楼：嘉盛名店城、洋快餐支撑理由：作为整体项目的开发成本收回，规避风险；对接高租金高回报的利润期望；商铺经营者需承受高租金，追求零售高利润，必须依靠品牌经营；树立商场的形象、档次，吸引客流；单层规模受限，必须整合二楼经营，装修弥补，产生规模效应，聚人气；错层经营的需求；收益方式：独立收银，商家租赁，统一管理；18二楼、三楼：大型超市支撑理由：楼层相对一楼，商业价值偏低；对接一级主力店能承受的租金；提升楼盘的商业附加值，激活相邻楼层(四楼、一楼)；超市经营规模需求，单层面积不够；利于汇集人群，带旺利润楼层（如一楼、四楼）；遵循商业的“

8、二八定律”