榆林古城路商业项目竞标方案

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1、前言：地块现状!!!东沙区主城区西沙区开发区规划路钟楼下巷拆迁后新建材市场A地块地块现状B地块/经济指标项目目前暂无祥规，容积率约为1.5左右分综合经济指标中，最终报规总建筑面积约为6万㎡，是区域内规模较大的商业项目。析地块租赁条件：地块租赁年限为17年，17年后产地权归村集体所有块建筑密度无具体限制现地块年租金为1000万元人民币状/地块限高50米地块若开发住宅，则由开发商投租资，与村集体各占60%-40%所有权。赁建设周期为2.5年，条件租赁条件优劣势分析：优势：不存在拆迁补偿费用，地块开发条件为熟地劣

2、势：无产权，无祥规。租金租赁年限仅17年，住宅投资开发获益主体不明晰地项目发展目标块公司目标：项目无产权，经营权仅为17年，在这个基础上如何实现现开发项目的盈利是公司的核心目标。状/项目目标：项目作为区域内少有的大体量商业项目，客观要求不仅发现在要卖得好，将来更要便于招商和经营。展项目发展过程中必须结合公司整体的区域发展状况，及公司自目身的财务状况，地块租赁条件，合理制定阶段项目。标解决三个问题：这个项目，能不能做？如果能做，做成什么？具体怎么实现？谨呈聚鑫实业榆林古城路商业项目竞标案上海传世商业策划有限公司20

3、10-11-21总监制：胡昳项目经理：文斌制作组：文斌、传世地产策划部、招商部策略战略本报告的技术思路论证研究区域市场、商业分析项目开发现状经济分析报告框架区域竞品、客群分析项目发展目标问题界定项目产品线建筑借鉴项目启示概念建筑总平建议落位概念策划定位PART1：项目经济分析项目经济分析/核心问题分析核心问题分析住宅：由于项目存在开发住宅的条件，是否要加盖住宅，需要通过经济分析进行确定。每年租金如何保证：项目每年租用土地费用为一千万元，在整个17年租期内，如何实现项目的稳定租金收入，是开发项目的核心问题。项目如何实现

4、盈亏平衡：项目租期为17年，17年后产权归村集体所有。在这有限的时间内，是选择租还是售？如何确定项目的开发能够实现盈利？项目经济分析/住宅分析目前住宅在售中高端楼盘状况分析：分项塞维利亚御溪台元驰〃世纪城金源小区占地面积93.5亩100亩200多亩17875.00㎡地区开发区开发区开发区市区建筑面积10.75万㎡14万㎡35万㎡5万㎡楼高及楼栋13栋12栋30栋8栋容积率2.32.332.12.5绿化率40%41%38%40%总户数近1000户1000多户1800户近500户车位比1：0.81：0.71:0.751:0.6

5、5目前价格实收价6000元/㎡实收价5700元/㎡实收价5400元/㎡实收价5400元/㎡项目经济分析/住宅分析价值评判：分项塞维利亚御溪台元驰〃世纪城金源小区本案占地面积93.5亩100亩200多亩17875.00㎡----地区开发区开发区开发区市区市区建筑风格105989290100建筑立面1081029890100园林绿化10510010093100景观体系11010510298100区位96969396100交通1011029898100综合104.167100.597.166794.1667100以本案综合价值实

6、现度进行打分，得到各项目的价值实现度。项目经济分析/住宅分析售价推论：分项塞维利亚御溪台元驰〃世纪城金源小区本案综合104.167100.597.166794.1667100目前价格实收价6000元/㎡实收价5700元/㎡实收价5400元/㎡实收价5400元/㎡----本案=（6000*104+5700*100.5+5400*97+5400*94）/4*100=（624000+598500+523800+507600）/4*100=5635=5600元/㎡其他因素修正：由于对比项目均已进入尾盘，故我司酌情对本案进行时间、土

7、地性质等因素修正后价格约为5500元/㎡项目经济分析/住宅分析售价总结：本案租赁村民集体土地，因此需考虑与村上进行产权分隔，开发商最终只能得到60%面积的产权，因此实际实现均价仅为：3300元/㎡.售价因素分析：本案受限高50米影响，目前小高层建筑建安成本约为1400-1500元/㎡，加上其他成本，总成本基本与3300元的实际推算售价持平，公司无利益。本案受地块面积影响，住宅必定是商业裙楼上盖建筑，对商业结构影响较大，也会直接影响商业的价值实现。核心结论：本案不适合做住宅产品项目经济分析/年租金分析核心问题分析住宅：

8、由于项目存在开发住宅的条件，是否要加盖住宅，需要通过经济分析进行确定。每年租金如何保证：项目每年租用土地费用为一千万元，在整个17年租期内，如何实现项目的稳定租金收入，是开发项目的核心问题。项目如何实现盈亏平衡：项目租期为17年，17年后产权归村集体所有。在这有限的时间内，是选择租还是售？如何确定项