《住宅户型评价》PPT课件

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1、住宅户型评价——用专业标准评价住宅户型消费者购房经验消费者购房经验去不去，看位置行不行，看户型定不定，看价格授人以鱼不如授人以渔住宅户型“专业常识”住宅性能标准住宅合理设计住宅风水忌讳户型评价方法系统性分析标准化分析第一篇户型评价方法比较（1）传统户型点评方法第一篇住宅户型评价方法比较（1）传统户型点评方法第二篇住宅户型评价标准概论（1）评价户型的专业性标准（2）评价户型的合理性标准（3）评价户型的市场性标准第三篇户型评价及户型修改（1）住宅户型评价方法（2）住宅户型的修改方法户型点评点评案例点评户型：这是一套不成功

2、的住宅户型，虽然有156平米的建筑面积，却显示不出宽裕。布局不紧凑，导致整体使用效率大大降低，其中，客厅过道面积浪费，卧室面积分配不理想，卫生间为“黑房”是主要问题。优点：(1)户型方正，便于布置各类家私.(2)动静分区，起居方便缺点：（1）在卧室的面积配备上，通常主卧应加大，而小卧室常用来作老人房/客房/书房，小一点没关系，同时，可以把省下的面积改成贮物间。（2）接近客厅面积1/4至1/5的区域都被长长的过道占去，客厅有效使用面积大大的降低了。（3）客厅——餐厅的空间先得沉闷，加上餐区光线较暗，不利于营造舒适的就餐

3、环境。（4）卫生间干湿分开是现代卫浴布局的趋势，公卫生间结局摆放合理，主卫、公卫均为黑房，通风采光不良。（5）厨房与餐厅距离太长，使室内动线过于冗长。（6）主卧室与卫生间（尤其是卫生间的门）的关系不理想，风水上通常忌讳坐厕对床。1.在卧室的面积配备上，通常主卧应加大。而小卧室常用来作老人房、客房、书房，小一点没关系。同事，可以把剩下来的面积改成储物间2.接近客厅面积1/4至1/5的区域都被长长的过道占去，客厅有效使用面积大大的降低了3.厨房与餐厅距离太长，使室内动线过于冗长6.主卧室与卫生间（尤其是卫生间的门）的关系

4、不理想，风水上通常忌讳坐厕对床。4.卫生间干湿分开是现代卫浴布局的趋势，公卫生间结局摆放合理，主卫、公卫均为黑房，通风采光不良。5.厨房与餐厅举例太长，使卧室内动线过于冗长优点：1.户型方正，便于布置家私2.动静分区，起居方便第二篇住宅户型评价标准概论（1）评价户型的专业性标准（2）评价户型的合理性标准（3）评价户型的市场性标准概论户型与小区布局的关系户型与容积率的关系户型与单元平面的关系户型与楼层的关系户型与景观、朝向的关系户型与小区布局的关系房产价值的唯一性相同的户型，位置不同，价值亦不同拥有资源的不仅相同（景观

5、资源）容积率越高，意味着建筑密度大，楼间距小，对视情况多（小区容积率大于3则环境恶化）反之亦然例：2004年红树湾楼盘红树西安：容积率3.32（大体量高层板楼）瑞河耶纳：容积率1.41（联排别墅、洋房、小高层）中信红树湾：容积率3.18（高密度板楼、高层塔楼）容积率低，每平米占有资源多，价格自然要高户型平面的优劣取决于建筑平面点式楼后排南北通但视线受阻板式楼户户南北通户型与楼层的关系二、三层可以享受内院景观小区住宅，楼层越高，楼层间的压抑感越少价格制定最低价为3层，1、2层价格高于3层；3层以上，逐层加高户型与景观朝

6、向的关系自然景观＞朝向＞小区景观海景、湖景、山景、高尔夫景中心花园、组团绿化1、国都高尔夫花园北向深圳高尔夫俱乐部球场北向房好售案例：2、洪湖大厦西向洪湖公园西向房没有销售压力中国民居对朝向的选择广东以北民居：向北房终年无阳光选择南向房是购房前提广东民居（北回归线以南）向南房冬日有阳光，夏日无阳光向北房冬日无阳光，夏日有阳光选择南向房可以冬暖夏凉香港民居：寸土寸金、空调调温、港岛景观朝向不讲究客户购楼朝向选择：东南向＞南向＞西南向＞东向＞＞东北向＞北向＞西向＞西北向（1）评价户型的专业性标准深圳住宅户型分类表深圳住宅

7、户型分类表（表1-1）单位：m2户型分类户型高层豪宅三房二厅一工三卫150-180四房二厅一工三卫200-240五房二厅一工多卫250-350大户型二房二厅二卫85-95三房二厅一工二卫130-150四房二厅一工二卫160-180深圳住宅户型分类表深圳住宅户型分类表（表1-2）单位：m2户型分类户型高层中户型二房二厅一卫75-85三房二厅一/工卫90-120四房二厅二卫110-130小户型一房一厅一卫35-45二房一厅一卫55-65三房二厅一卫70-80深圳住宅性能标准（表2-1）（套内面积）参考：建设部商品房住宅性

8、能认定标准户型性能标准豪宅大户型中户型小户型主卧室使用面积（m2）≥16≥14≥12≥10其他卧室使用面积（m2）≥14≥12≥9≥7小卧室使用面积（m2）≥12≥10≥8≥7客厅使用面积（m2）≥30≥25≥12≥10客厅开间（m）≥4.2≥3.9≥3.6≥3.3客厅实墙面长度（m）≥5≥4.2≥3≥3餐厅使用面积（m2）≥16≥12≥8≥6