郑州市御府三号二期高层小高层营销推广方案

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1、河南高登顾问有限公司柳林实业营销部2007年06月18日目录一、2006郑州房地产市场分析二、项目SWOT分析三、二期户型资料统计四、项目整体营销策略五、项目整体推广策略六、项目推广执行策略前言本案的推广要采取新的市场推广策略，在营销方式上要有新意，在推广手段上要有实战性与前瞻性，通过促销组合有效吸引客户，达到旺销的效果。御府三号是北城区的高端精品住宅项目，通过对项城房地产市场状况的深入了解，以及周边竞争楼盘的各自宣传重点，对于我们御府三号项目来说，整体营销推广的核心在于价值发现，在项目本身拥有的“价值”层面上进行营销推广的进展性工作，突出项目

2、的“府”文化理念与生活品质，构建系统性的营销运营模式，完成项目品牌、企业形象品牌和服务品牌的丰富与升华。一、2006郑州市房地产市场分析（一）郑州市整体市场状况1.市场供求分析（1）2006年商品房市场投放情况2006年，郑州市共投放商品房760.09万㎡，较去年同期增长15％。其中：107以西的市区投放560.38万㎡，较去年同期增长2.3％；107以东郑东新区投放199.71万㎡，较去年同期增长72.9％；住宅投放690.5万㎡，较去年同期增长26.9％，住宅投放面积占商品房投放面积的90.9％。l商品房投放结构情况：可以看到多层住宅和高层

3、住宅投放的比例相同，均占39％。备注：本表中其他部分包括：车库、地下室和仓储物流等物业形态，因数量较小，予以合并，下同。l全市商品房月度投放情况：l分物业类型投放情况：（2）06年商品房市场销售情况2006年，我市共销售各类商品房70915套，较去年同期增长44%；销售面积784.39万㎡，较去年同期增长31%；商品房销售均价3261元/㎡，较去年同期增加295元/㎡，增幅为8.3%，总金额为255.8亿元，较去年同期增长43.8%。其中，住宅61441套，销售面积690.85万㎡，总销售金额205亿元，销售均价2974元/㎡。房屋用途套数面积

4、金额均价其他13445.20137552645别墅4519.06357593947办公260839.401580774012商业552248.943316876777经济适用房413852.79853301616多层26360310.218880912863高层30492318.7910454693279合计70915784.3925581683261l商品房销售结构情况：可以看到商品房销售中仍以住宅为主，且多层和高层的销售比例相同。l全市商品房月度销售情况：l2006年商品房供求分析(3)商品房价格走势(二)2006郑州市房地产市场呈现以下特

5、征：2006年，我市房地产业在中央到地方各级政府宏观政策指引下，在综合调控措施作用下，整体上保持着稳健的发展态势：投资平稳增长，商品房需求旺盛、供求总量平衡、结构基本合理、市场开发及消费趋向理性、商品房空置适量、房价涨幅持续趋缓。（1）房地产业投资平稳增长    2006年全市房地产业累计完成投资229.89亿元，同比增长36.8%，增幅略低于2005年（38%），增长更趋平稳。同期，全市城镇固定资产投资839.9亿元，其中房地产业投资所占比重为27.4%，与2005年（27.0%）基本持平。我市房地产业投资形势较好地体现了国家关于控制固定资产

6、投资规模和增幅的宏观调控政策精神。（2）市场供应平稳，需求旺盛，总量保持平衡    全年市区商品房累计新增供应（新批准预销售）面积783.5万平方米，同比增长18.1%，累计销售(合同备案)面积787.3万平方米，同比增长31.4%，市场供需两旺。其中，住宅供应和销售增长较2005年均大幅回升，而非住宅供应量持续下降，有利于缓解其近两年来的供应过量、需求相对不足的矛盾。    2006年市区商品房供销比为1：1,六年来，我市商品房累计供应量3094万平方米，销售量2869万平方米，累计供销比为1.08：1,数据表明几年来我市商品房市场整体上保持

7、着供求基本平衡的发展态势，近两年尤为明显。（3）商品房供求结构基本合理    从物业结构上看，2006年我市市区多层住宅、高层住宅、别墅与经济适用住房市场供应比例分别是44%、49%、0.01%和7%，对应的销售需求比例分别为43%、49%、1%和7%，数据说明各类型住房开发供应和销售需求的比例较为平衡。主要原因是，在市场竞争日益激烈的情况下，各房地产开发企业不断加大项目前期市场调查和研究力度，根据市场需求设计和开发产品，开发经营更加理性。    从面积结构上看，不同套型面积分组的住宅市场供应和销售所占比例非常一致，这表明市场上各种套型的住宅供

8、求较为平衡。同时，市场向着中、小套型住宅供应和销售比例同步逐年提高，而大面积套型供求同步逐年下降的良好态势发展。    从区域结构上看，中心城区与郑东