合同解除异议期条款的适用限制

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1、中国法院网首页新闻审判执行评论地方法学地方频道论坛博客登录首页>法学>案例点评合同解除异议期条款的适用限制2013-10-2515:16:01

2、来源：中国法院网重庆频道　　　[要旨]　　无合同解除权的一方发出解除通知，另一方没有在法律规定的异议期内向法院起诉的，则法院应当对异议期的规定予以限缩性解释，审查解除方是否具有实质上的合同解除权。　　[案情]　　2009年6月2日，张某（甲方）与某房产公司（乙方）签订《商品房买卖意向协议》，约定：“乙方购买甲方开发的坐落于重庆市万州区白岩路185-197号万郡-华尔

3、街之星三楼非住宅类的办公用房，建筑面积共1294.85平方米”、“该商品房按建筑面积计算售价为人民币每平方米3500元，总成交金额为人民币4531975元，张某另自付人民币每平方米80元，共计人民币103588元”。　　2010年8月3日，张某（乙方）与某房产公司（甲方）签订正式的《商品房买卖合同》，约定：“乙方购买甲方开发的坐落于重庆市万州区白岩路189号万郡大厦综合楼第三层，建筑面积为1356.87平方米，建筑面积单价为2500元每平方米，总价款3392175元，乙方应在合同签订后7日内支付总价款的50

4、%，余款按揭支付”、“因不可归责于甲乙双方的事由导致乙方未能获得银行贷款或获得贷款少于申请贷款数额的，双方愿意继续履行合同的，对具体付款方式、期限另行协商，并签订补充协议，双方也可单方解除合同”。合同签订后，双方实际按照建筑面积3580元／平方米计算房屋价款，张某按照约定支付房产公司233.2万元房款。合同签订后，张某随即向重庆农村商业银行万州支行申请办理按揭贷款，但张某至今未申请到贷款，银行也没有不予办理贷款的书面通知。　　2011年1月20日左右，该房产公司将双方合同中所涉的房屋中一部分卖给重庆银行股份

5、有限公司，后者支付了部分房款。2011年4月20日，该房产公司以张某未能依约履行合同义务为由，书面通知张某解除合同。2011年5月7日，张某书面函告该房产公司不同意解除合同。2011年6月，该房产公司将张某诉至本院，要求确认其解除合同的行为有效，张某在该案审理中辩称该房产公司的解除行为无效，并且不同意解除合同，后该房产公司撤回该案的起诉。　　[审判]　　一审法院审理认为，根据合同法第九十三条和第九十四条的规定，只有约定的解除条件成就时或具有法律规定的解除情形时，合同当事人才可以行使解除权，该房产公司并没有证

6、据能够证明张某具有迟延履行或违约行为等法定的解除合同的情形，也不符合双方约定的解除条件，而根据查明的事实，该公司在发出解除通知前，已经违约在先。因此，作为违约方的该房产公司，在对方没有违约时，不享有合同的解除权，故张某请求确认该房产公司解除合同的行为无效应予支持。　　某房产公司不服一审判决，认为张某不按约支付除了按揭贷款外剩余的购房现金款，属于违约在先，公司有权利因张某的违约行为解除合同，请求二审改判，确认解除合同的行为有效。　　二审法院审理认为，某房产公司认为张某违约的理由不能成立，张某在履约过程中，没有

7、违约行为，某房产公司要求解除合同的理由不能成立，驳回上诉，维持原判。　　[评析]　　一、　单方解除合同的效力之争辩　　本案双方争议的焦点就是张某在规定的异议期三个月内未提起诉讼，合同是否已经解除，换而言之，就是如何理解合同法司法解释（二）第二十四条的规定。　　第一种观点认为合同已经解除，原因是：　　第一，合同解除权是一种形成权，解除合同的通知一经到达对方，合同即告解除，被解除方如果未在约定的或者法定的异议期内提起异议之诉，法院将不予支持。就该案而言，房产公司发出解除通知并送达给了张某，张某就应在三个月的异议

8、期内申请仲裁或提起诉讼，但张某超过了三个月才起诉，其请求就不应该支持。　　第二，最高院之所以规定三个月的异议期，是为了追求效率，避免合同效力长期处于不确定的状态，故合同的解除方发出解除通知时，只要其解除事由在形式上符合法定的或者约定的解除要件，就应当适用关于异议期的规定，如果三个月内没有提出异议，那么就视为提出解除的一方有解除权，合同已经解除，否则司法解释规定的三个月就没有意义了。至于实质上是否符合解除要件，则需要法院事后实体审查才能判断。就该案而言，房产公司认为张某未支付现金余款，已经构成了违约，在形式上

9、已经具备解除要件，那么房产公司就可以发出解除通知，要求解除合同。　　第二种观点认为合同并未解除，理由是：　　第一，合同解除权是一种形成权，形成权适用除斥期间的规定，但不适用诉讼时效的规定，而该条款规定了三个月的异议期，等于规定了其诉讼时效，这与法理相违背；而且，消灭或取得权利的时效应当由法律来规定，司法解释无权对此进行规定，况且，如果超过三个月的异议期就不对是否有解除权进行实质审查的话，合同法第九十三条、九十四条