我国房地产信托融资方式的选择与设计

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1、复旦大学硕士学位论文我国房地产信托融资方式的选择与设计姓名：胡士美申请学位级别：硕士专业：财务金融指导教师：胡畏2004042802SMl01胡士美我国房地产信托融资方式的选择与设计摘要2001年以来，一些城市房价的快速上涨，在业界引起阵阵波澜。对于房地产业的“空前繁荣”是否应当归于“泡沫”之列，仁者见仁，智者见智。但对房地产泡沫要警惕、防范是大家的共识。长期以来，金融与房地产业一直息息相关。正是由于这些年来银行对房地产业的大力支持，才促成房地产事业的迅猛发展与销售总额显著提高。2001～2002年，房地产业的“火爆”现象也引起了国内专家、学者、业内人

2、士和政府主管部门的警觉和重视。央行自2001年开始对房地产信贷进行了控制，特别是2003年6月13日发布的121号文件：《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》对房地产开发链条中的开发贷款、土地储备贷款、个人住房贷款、个人住房公积金贷款等多个方面提高了信贷门槛。在房地产信贷政策紧缩的压力之下。寻求新的融资渠道是房地产企业目前普遍关注的课题。正是在这一背景下，笔者选取房地产信托融资方式作为本文的研究方向，意使通过对我国房地产的发展现状和房地产信托方式的分析，来探讨在新的政策法规条件下，房地产企业如何借助信托融资的手段，来解决项目开发及运作过程中的资金缺

3、口问题。本文在全面考察我国房地产市场和金融政策的基础上，通过借鉴国际上的成功经验和做法，运用理论和实证相结合的研究方式，分析了我国现有政策在房地产信托融资方面存在的不完善性；指出目前信托公司在开发房地产信托项目时多注重其融资功能而忽视风险管理问题，在产品的设计上过于单一。信托融资不同于银行贷款和债券，其潜在风险更大，如果现在不对其加以规范，集腋成裘，后果不堪设想。事实上，房地产信托融资和产品的选择与设计是与风险联系在一起的，只靠发行简单的信托产品而不重视信托行业的规范发展是无法解决房地产市场发展中存在的根本问题。本文从房地产市场目前存在问题、国外房地产

4、信托经验借鉴、国内房地产信托运作现状以及房地产信托融资方式选择和产品设计等四个方面对这些问题进行了深入和具体的理论分析，并结合本人从事房地产的亲身体验，提出大力发展我国房地产信托应该从规范融资项目和产品设计入手的观点。最后，本文对如何进一步完善我国房地产信托项目和产品设计提出了几点有待商榷的看法。关键词：房地产信托融资方式信托产品设计房地产金融02SMl01胡士美我国房地产信托融资方式的选择与设计Since2001，peoplehadalreadybeenawareofthesoaringpricesofhousesthathadevokedthewi

5、despreadrepercussions．Whethertheunprecedentedprosperityofthisindus仃yshouldbeclassifiedintotherankofbubbleeconomyornot，differentpeoplewouldlookatsuchaphenomenoninadifferentway．Nevertheless，wehadalreadyreachedacommongroundthatweshouldke印cooltoguardagainstthebubbleeconomyofrealesta

6、teindustry．Inthelongrun，theindustryoffinanceandrealestatewerecloselyinterlinked．Meanwhile，duringtheseyears，bankshadgivenenergeticsupporttodeveloprealestateindustrysoastofacilitatetherapidadvancementoftherealestatecauseanditsaggregatesalesaswell．From2001～2002，thedashingenhancemen

7、tofrealestateindustryhadcaughtattentionfromallwalksoflife，suchasthedomesticexperts，scholars，professionalsandresponsiblegovernmentauthorities．Andfrom2001，theCentralBankofChinabegantotakeactionstocommandcreditsituationofrealestate．Toagreaterextend，theNO．121documentsissuedonJune．13

8、，2003，withthetitleof‘tofurtherstrengthenthemana