城镇数字化地产评估系统开发研究

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1、城镇数字化地产评估系统开发研究摘要实现城镇地产评估动态化是促进市场经济规范发展的迫切要求，建立高效的城镇地产评估系统是满足这一要求的有效途径和必然趋势。我国目前有近3000个县级城镇，随着城市化步伐的加快，中小城镇将达数万，而国内外适应于中小城镇地产评估的软件尚未见到，在山西省教育厅2001年高校科技开发项目的资助下，本文进行了城镇数字化地产评估系统(简称AsDuLP)的开发研究。所做的主要工作如下：、1．提出了以“城市土地定级估价综合模型”为核心的ASDULP开发模式ASDULP的开发模式是：基于MaplnfoProfessional4．0

2、平台，以MapBasic为二次开发工具，用VisualFoxPro6．0开发系统主界面，将空间数据和属性数据协同输入和处理，得到影响地产质量的因素作用分值数据库和用地效益数据库，调用SPSSl0．0建立并优选城镇地产评估综合模型，利用摸型一次性完成城镇土地定级和基准地价、宗地地价评估，输出图形、报表、文本等数字化评估成果。现有的系统将定级与基准地价、宗地地价评估分别实施，而且多是定制开发，难以适用于中小城镇。ASDULP的开发模式能综合平衡、并行地使用因素作用分值数据和用地效益数据同时完成城镇地产的三种评估，而且这两类数据对评估过程和评估结果

3、都起到了相互检验的作用，可最大限度地避免利用单类数据进行评估所造成的偏差，增加了评估的合理性。2．开发出了ASDULPl．0根据上述开发模式，进行了系统分析、系统设计、系统集成，开发出了ASDULPl．0。系统包括lO个一级模块，17个二级模块，分别实现数据预处理、作用分值计算、样点地价测算、数据分析、模型库管理、模型应用、成果输出等功能。系统界面友好，并且能够动态生成评价网格单元、进行指标体系个性化设定、模型库维护、提供多种形式的结果输出，适用于中小城镇。3．给出了ASDULP的应用方法和步骤对于不同类型城镇，ASDULP的应用方法和步骤不

4、尽相同，本文以矿业城镇古交市为例，给出了ASDULP的应用方法和步骤：指标体系建立——数据输入和编辑——作用分值计算——样点地价测算——综合模型建立和优选——定级和基准地价评估——日常宗地地价评估。应用表明，ASDULP除能按两个《规程》的要求完成城镇地产评估外，还能利用两类资料同时动态完成地产的三种评估，提供合理的评估结果。与其它评估软件相比，可降低评估工作的成本，简化评估流程，缩短评估时间。关键词：地产评估数字化定级估价地理信息系统城镇数字化地产评估系统开发研究AbstractTorealizethedynamicappraisalofu

5、rbanrealestateisanurgentrequirementtoensurethestandardizeddevelopmentofmarketeconomy，andtoestablishahighlyefficienturbanlandedpropertyappraisalsystemistheeffectivewayandinevitabletrendtomeetthisneed．Therearenearly3000citiesandtownsinChina，whichareofthecountylevel．Withthemor

6、eandmorefaststepsofurbanization，thenumberofmiddleandsmallcitiesandtownswillreachtenthousands．Atthesametime，seldomseenarethoselandedpropertyappraisalsoftwarethataresuitableformiddleandsmallcitiesandtowns．UnderthefinancialaidoftheShanXieducationprovincialgovernmentdepartmento

7、ncolleges’technologicaldevelopmentprojectof2001，thepaperhascarriedoutthedevelopmentandresearchofAppraisalSystemforDigitizedUrbanLandedProperty(ASPULP)．Themainworkisasfollows：I．putforwardthedevelopmentalmodewhichtakestheComprehensiveModelofGradationandAppraisalforUrbanLand(C

8、MGAUL)asthecoreThedevelopmentalmodeofASDULPis：basingontheplatformofMapInfoProfessi