房地产企业成本均衡管理与涉税风险

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1、房地产企业成本均衡管理技巧与涉税风险房地产企业三大涉税风险隐瞒收入风险成本管理风险合作开发风险房地产企业成本管理特殊风险成本核算风险成本虚增风险成本滞后风险房地产企业成本核算基本规则与技巧成本核算步骤划分成本对象开发成本归集开发产品分类主营业务成本转入固定资产完工共同成本分摊成本建账交房房地产企业成本核算基本规则与技巧一、划分成本对象成本对象是指需要对成本进行单独测定的一项活动，对于房地产企业而言，项目成本对象主要按照开发产品性质不同进行划分，也就是说取决于项目开发的最终商品房的性质。1、房地产

2、项目成本对象划分原则案例某项目面积120亩，规划为多层10栋，高层3栋，高层共计28层，其中两栋地下三层为人防和车位，1——4层是商铺，上面24层是住宅；另外一栋规划为酒店，不准备销售。另有配套会所一个，物业管理场所、幼儿园各一个。请考虑该项目成本对象如何划分？可否销售原则；分类归集原则；功能区分原则；定价差异原则；成本差异原则；权益区分原则房地产企业成本核算基本规则与技巧二、开发成本归集与核算规则（一）、土地成本1、土地成本应该核算哪些内容？（1）出让金与转让款——出让金与转让款的合规票据——

3、土地能否自由转让过户？未开发土地过户问题；部分土地过户问题。——土地出让金缴纳主体——特殊情况的出让金如何入账？A公司预备取得一块土地，后在招拍挂前又不准备自己开发，于是同B公司商议，协助将该土地招拍挂至B公司名下，双方签署土地合作协议，B公司支付A公司3000万元，B公司后又支付出让金6000万元。请问土地成本应该是多少？——土地出让金返是否缴税？房地产企业成本核算基本规则与技巧辽宁省大连市地方税务局《关于进一步加强土地增值税清算工作的通知》大地税函2008188号（一）关于土地使用权价款的扣

4、除问题纳税人应当凭政府或政府有关部门下发的《土地批件》、《土地出让金缴费证明》以及财政、土地管理等部门出具的土地出让金缴纳收据、土地使用权购置发票、政府或政府部门出具的相关证明等合法有效凭据计算“取得土地使用权所支付的金额”。凡取得票据或者其他资料，但未实际支付土地出让金或购置土地使用权价款或支付土地出让金、购置土地使用权价款后又返还的，不允许计入扣除项目。房地产企业成本核算基本规则与技巧青岛地方税务局：《青岛市土地增值税清算管理办法》青地税发[2008]100号》第二十二条对于开发企业因从事拆

5、迁安置、公共配套设施建设等原因，从政府部门取得的补偿以及财政补贴款项，抵减房地产开发成本中的土地征用及拆迁补偿费的金额。房地产企业成本核算基本规则与技巧（一）、土地成本1、土地成本应该核算哪些内容？（2）契税——土地使用权和不动产投资是否缴纳契税？财政部国家税务总局关于企业改制过程中以国家作价出资（入股）方式转移国有土地使用权有关契税问题的通知财税（2008）129号一、根据《中华人民共和国契税暂行条例》第二条第一款规定，国有土地使用权出让属于契税的征收范围。根据《中华人民共和国契税暂行条例细则

6、》第八条第一款规定，以土地、房屋权属作价投资、入股方式转移土地、房屋权属的，视同土地使用权转让征税。因此，对以国家作价出资（入股）方式转移国有土地使用权的行为，应视同土地使用权转让，由土地使用权的承受方按规定缴纳契税。房地产企业成本核算基本规则与技巧（一）、土地成本1、土地成本应该核算哪些内容？（2）契税——拆迁补偿与安置支出是否需要补交契税？《财政部国家税务总局关于国有土地使用权出让等有关契税问题的通知》（财税（2004）134号）：无论以协议还是竞价方式出让，契税计税价格均应包括土地出让金、

7、各类安置补偿费、市政建设配套费在内，而不仅仅是土地出让金。房地产企业成本核算基本规则与技巧（一）、土地成本1、土地成本应该核算哪些内容？（2）契税——减免出让金的契税如何缴纳？国家税务总局关于免征土地出让金出让国有土地使用权征收契税的批复国税函（2005）436号北京市地方税务局：你局《关于对政府以零地价方式出让国有土地使用权征收契税问题的请示》（京地税地〔2005〕166号）收悉，批复如下：根据《中华人民共和国契税暂行条例》及其细则的有关规定，对承受国有土地使用权所应支付的土地出让金，要计征契

8、税。不得因减免土地出让金，而减免契税。房地产企业成本核算基本规则与技巧（一）、土地成本1、土地成本应该核算哪些内容？（2）契税——土地变更用途补交出让金的契税如何缴纳？《国家税务总局关于改变国有土地使用权出让方式征收契税的批复》（国税函（2008）662号）进行了明确：“根据现行契税政策规定，对纳税人因改变土地用途而签订土地使用权出让合同变更协议或者重新签订土地使用权出让合同的，应征收契税。计税依据为因改变土地用途应补缴的土地收益金及应补缴政府的其他费用。”房地产企业成本核算基本规则与技巧（一）