我国房地产投资信托（reits）法律制度研究

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1、西南政法大学硕士学位论文我国房地产投资信托(REITs)法律制度研究导师：赵万一教授作者：张若冰中国·重庆2007年4月中文摘要房地产投资信托(RealEstateInvestmentTrust,REITs)是房地产证券化的一种典型形式，是房地产行业和金融市场发展到成熟阶段时现代金融创新的产物。REITs的出现，使房地产投资不仅保留了高收益性，而且提高了房地产投资资产的流动性和收益性的稳定性，从而对各国房地产市场和资本市场发展起到了双重动作用。目前我国经济处于快速发展期，一方面，蓬勃发展的房地产市场对于融资创新需求的日增，另一方面，投资者对于创新金融产品、拓宽投资渠道的需求迫切，这两方面的

2、需求推动着我国的房地产金融创新。REITs作为世界各国在房地产市场中一种发展比较成熟的金融创新，已经引起中国理论界和企业界的积极关注．研究和借鉴国外REITs发展经验和教训，探讨RElTs在我国的发展模式，提出我国法律制度建构的意见，需要分析各国REITs发展的外部环境因素和法律规范，同时结合我国的实际情况，才能总结归纳出我国发展REITs的现实模式，设计出适合中国现实国情的法律制度，在规范中推动房地产投资信托制度的健康发展。本论文分四个部分对房地产投资信托(REITs)法律制度的基本原理、国际现状、设立环境、法律对策和政策建议进行了剖析。试图在比较国际REITs制度的利弊得失基础上，探索

3、并提出中国房地产投资信托的构建方案。第一部分，房地产投资信托法律制度(REITs)之基本理论。本部分分析了REITs的基本含义、法律特征和种类，本文把房地产投资信托分为权益类、抵押类和混合类，并辨析了REITs与相关概念“证券投资基金”、“房地产信托”的异同。第二部分，房地产投资信托的国际借鉴。本部分着重讨论了美国和亚洲地区REITs发展和经验。REITs已经成为美国个人投资者和机构投资者重要的房地产投资渠道和房地产权益资金的重要来源，其相对比重甚至超过了直接投资、证券融资和房地产有限合伙公司方式。亚i}

4、}正在积极引入房地产投资信托基金，其中新加坡、日本、韩国、己经相继推出具有本国特色的

5、房地产投资信托基金。台湾省正式实施“不动产证券化条侈!}”该条例规定了两种不同的不动产证券化的形式：不动产投资信托(类似于美国的房地产投资信托)和不动产资产信托。香港特区在2003年7月公布((房地产投资信托基金守则》，允许设立房地产投资信托基金。文章并且分析了美国和亚洲地区的不同。第三部分，我国引入REITs的环境分析。本部分分析了我国发展房地产投资信托的必要性和可行性，并对我国发展REITs的文化、法律以及房地产金融障碍进行了论述。第四部分，中国房地产投资信托法律制度建构之建议。本部分讨论了中国REITs的发展规划，目前国际上REITs的发展模式可分为两大类型：一为美国模式，二为亚洲模

6、式。但它们也只是我们学习、研究的对象，在现阶段生搬过来，是不符合我国经济和房地产业发展的现状的。文章提出应从信托法律、证券法律、房地产法律等方式来完善我国的涉及REITs的相关法律，并提出我国设立REITs法律制度构想，对我国RElTs采取的形式、主管部门、运作模式、解散制度进行了构思。关键词：房地产投资信托(RElTs)信托运作模式TheStudyonLee_,alSystemofREITs。AbstractRealestateinvestmenttrust01EITs．thesamebelow)isatypicalformofrealestatesectaiti""""豳Jon,rea

7、lestateindustryandfinancialmarketstothematurestageofthedevelopmentofmodemfinancialproductinnovation．REⅡ’shaveenabledthehigh-yieldrealestateinveslmentsnotonlyretaintheohal'act盯andenhancetherealestateinvestmentassetsmobilityandthestabilityofearnings,therebytonationalrealestate衄rketandthecapitalmarke

8、thasplayed．adualroleinpromotingdevelopment．Atpresent,China’$rapideconomicdevelopmentintheperiod,ontheonehand,thethrivingrealestatemarketgrowingdemandforinnovativefinancing,ontheotherhand,investorsininnovativefina