哈尔滨新湖别墅策划

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1、目录前言哈尔滨市宏观经济形式分析2003年哈市房地产市场概况项目SWOT分析项目目标消费群的提纯产品力、形象力的提纯媒体选择原则销售力提纯前言别墅，至上品质的尊贵府邸，它是辉煌贵族的注脚，它是皇家豪华的诠释。别墅生活，艺术人生，只为巅峰成功人士量身订做的生活情趣，一种超越奢华的生活方式……一、哈尔滨市宏观经济形式分析市统计局最新发布的统计数据表明,1至4月份,哈尔滨国民经济呈现稳定快速增长态势,全市实现国内生产总值321.6亿元,同比增长13.8%,增幅比上年同期提高2.7个百分点,为1997年以来同期

2、经济发展最好时期.据统计,今年前4个月,我市第一产业平稳发展,实现增加值24亿元,同比增长4.1%；第二产业增势强劲，实现增加值119.6亿元，同比增长17.5%；第三产业持续发展，实现增加值178.1亿元，同比增长速度最快，同比增长24.6%，交通运输邮电业、批发零售贸易餐饮业、金融保险业、其他服务业分别增长8.3%、13.2%、9%、13%。二、2003年哈市房地产市场概况（一）城市发展未来走向：国务院在《关于哈市城市的总体规划的批复》中指出：到2005年，哈市城市实际居住人口要控制在306万人以内

3、；到2010年，哈市城市居住人口要控制在326万人以内。如按5年内市区人口增加20万人计算，一年城市增加人口为4万人，按2000年底哈市人均居住面积9.1平方米，建筑面积14平方米计算，需为新增人口建设住房56万平方米。（二）商品房销售价格保持平稳：2001年，我国房地产住宅价格出现了小幅攀升。国家计委统计局计算，房屋销售价格上涨了1.2%，土地交易价格上涨0.5%，持续走热的房地产市场也把我市商品房每平方米价格拉升了将近100元。步入2002年，商品房的购买主体将以个体购买为主，二级市场日趋成熟并进一

4、步开放，旧房和转售房上市增多，加之目前全国商品房的空置面积约9000万平方米，商品房市场出现较为明显的买方市场。但由于开发部门在宏观上限制开发量、防止过热开发以及决定房价的建筑成本和土地转让费（包括税金）已无下降空间，因此，今后几年我市商品房价将保持平稳或稳中有升。（三）经济适用房前景看好中高档楼盘市场低靡：今年我市计划经济适用房开发量为260多万平方米，约占全市开发总面积的50%，售价约为1500元/平方米——2000元/平方米。由于政府的大力扶持，经济适用房表现出很大的“经济性”。如果经济适用房质量

5、、面积、户型与中高档商品房相差无几，并位于同一地段，价格又相差悬殊，那么商品房在竞争中将处于劣势，势必给商品房市场造成一定的冲击。（四）高档楼盘供大于求销售进度缓慢：从调查数据中显示，高档楼盘（特别是高层住宅）的销售率普遍在40%左右，随着个体消费占领房地产市场的主流，价格对购房者来说成为首要考虑的因素，福利分房末班车的开走也使高档楼盘失去了大量客户。但高档楼盘的供应量却从未下降。据统计，高档楼盘的建筑规模、户型设计、销售价格等消费者关心的主要购房因素相似，同质化的项目导致了各楼盘在销售上均处在“高处不

6、胜寒”的尴尬境地。（五）建设部目前正加紧制定经济适用房管理办法，以后将不再敞开供应面积在120㎡以上的经济适用房。经济适用房管理办法将对供应对象和供应面积做出明确规定。具体内容要根据各地经济发展水平、居民住房情况和财政可承受能力，因地制宜地确定中低收入标准，明确供应对象的范围，不再实行敞开供应。界定范围的标准将从严从小，以保障而不是改善中低收入家庭住房为主。豪华型、复式住宅将被严格禁止。这表明我市经济适用房市场将逐步走向规范，经济适用房也将与其他住宅项目形成明显的区隔。这一举措的出台对中、高档楼盘市场的

7、发展将起到一定的推动作用。三、影响本项目推广的因素分析（一）我司经过深入研究，项目销售均价在3000—4500元/㎡的项目多集中在南岗区马家沟沿岸一带；开发区一带；道里中央大街一带及松花江沿线一带。以上品类项目多以高层住宅为主，板式项目和带有园林景观的项目渐成主流，点式项目和部分单体项目将淡出市场。（二）行业政策的陆续出台：1、国土资源部下发了关于“停止别墅类用地”的批文，该政策的颁布为本项目的顺利发展提供保证。2、2003年哈市将全面限制高档住宅项目的审批，首次实行了土地拍卖制度。并将重点建设的方向转

8、向两方面：一是盘活二手房市场，拉动一手房存货的消化；二是加大力度改善老、城区的面貌，以配合哈市生态园林城市的整体形象。以上政策的出台和实施将大幅度降低市场的竞争强度，有利于项目稳步、持续发展。l市场走势预测：1、未来几年高档楼盘在营造高质的同时，主要卖点将会由前阶段的智能为主转向通过提高服务水平与增加项目各种附加值。2、中、高档项目在追求大型化，提供优质环境、概念的同时，亦会向精品盘方向发展，3500元~4000元/㎡的中、高档项目将成为今