中小盘物业行业：筑巢引凤，掘金物业万亿蓝海

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1、P.2内容目录一、物业管理行业具有轻资产、现金流稳定的特征5二、城镇化推动物业管理面积持续增长，市场规模可达万亿8三、市场集中度提升，头部物业企业逆周期增长113.1物业管理市场集中度正迅速提升113.2头部物业企业逆周期成长15四、海外物业经验：高度分工、综合性服务164.1海外地区物业管理市场发展成熟164.2物业公司高度分工化、综合服务17五、物业企业把持社区流量入口，增值服务形式更加多元195.1物业企业把持流量入口195.2增值服务多样化20六、发展趋势：物业企业加大软硬件智能化改造力度21七、投资策略与重点公司分析227

2、.1行业估值分析与投资策略227.2重点公司分析23南都物业：领先的第三方物业管理公司23绿城服务：品牌美誉度高，内生增长力强25碧桂园服务：背靠碧桂园，储备丰富业绩增长确定强26彩生活：美好生活社区服务商28风险提示29图表目录图表1：物业服务业务分类5图表2：包干制、酬金制区别5图表3：顾问咨询服务6图表4：增值服务类别6图表5：2017年百强企业营业成本构成情况7图表6：增加外包比例，降低成本7图表7：2017年主要物业企业经营情况8图表8：百强物业服务企业物业费收缴率、项目续约率8图表9：重点企业物业服务满意度8图表10：中

3、国城镇化率9图表11：全国物业管理面积（亿平方米）9图表12：房屋新开工、竣工、商品房销售面积（亿平米）10图表13：住宅、办公楼、商业营业用房竣工面积（亿平米）10图表14：我国基础物业管理市场规模（亿元）10图表15：2017年百强企业各物业类型面积占比11图表16：百强企业各物业类型物业服务费收费标准（元/平方米/月）11图表17：三方合作构建多赢生态圈11图表18：百强企业在管二手房售价、租金与周边均价比较（元）11图表19：物业企业数量（万）12图表20：物业百强企业市场份额不断提升12图表21：物业TOP10企业市场份额

4、不断提升12图表22：房地产百强企业市场份额不断提升13图表23：大体量项目逐渐增多13图表41：碧桂园服务第三方物业管理面积占比14图表42：雅生活服务第三方物业管理面积占比14图表24：2017年以来并购物业企业事件14图表25：2016-2017各类型物业企业营业收入（亿元）15图表26：2016-2017各类型物业企业营业收入增速15图表27：主要物业管理企业在管面积（百万平方米）15图表28：主要物业管理企业物业储备面积（百万平方米）16图表29：2017年部分发达国家城镇化水平16图表30：美国已开工新建私人住宅（千套）

5、16图表31：美国两大物业服务企业17图表32：物业五大行情况18图表33：世邦魏理仕并购成长18图表34：物业服务企业增值服务切入方向19图表35：2017年百强企业多种经营收入构成情况19图表36：基础物业收入及净利润占比逐年降低20图表37：多种经营收入及净利润占比逐年提高20图表38：彩生活生态圈20图表39：智能化投入金额（万元）22图表40：2017年百强企业不同层级APP数量占比22图表43：物业五大行估值分析22图表44：重点公司估值分析23图表45：2013-2018Q3营业收入及增速23图表46：2013-201

6、8Q3净利润及增速23图表47：南都物业2014-2017年各业务收入构成24图表48：南都物业2014-2017年各业务收入（千元）24图表49：南都物业2013-2018Q3物业累计签约面积24图表50：南都物业2014-2017H1平均物业服务费（月/平方米/元）24图表51：增值服务收入比重不断提升25图表52：增值服务毛利率远超过公司毛利率25图表53：绿城服务2013-2018H1营业收入及增速25图表54：绿城服务2013-2018H1净利润及增速25图表55：绿城服务2015-2017年各业务收入构成26图表56：绿

7、城服务2018H1各业务收入（千元）26图表57：绿城服务2013-2018H1物业在管面积和储备面积26图表58：绿城服务2013-2018H1平均物业服务费（月/平方米/元）26图表59：碧桂园服务2015-2018H1营业收入及增速27图表60：碧桂园服务2015-2018H1净利润及增速27图表61：碧桂园服务2015-2017年各业务收入构成27图表62：碧桂园服务2018H1各业务收入（百万元）27图表63：碧桂园服务2015-2018H1物业在管面积和储备面积27图表64：碧桂园服务2015-2018H1平均物业服务费

8、（月/平方米/元）27P.3图表65：彩生活20132018H1营业收入及增速28P.4图表66：彩生活2013-2018H1净利润及增速28图表67：彩生活2014-2018H1物业在管面积和储备面积28一、物业管理行业具有轻资产、