房地产经济泡沫弊端与对策简论

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1、房地产经济泡沫弊端与对策简论　　一、房地产经济泡沫与地产金融风险　　房地产泡沫是由于虚拟需求的过度膨胀造成的价格水平相对于理论价格的非平稳性上涨，泡沫可分为安全区、警戒区、危险区、严重危险区四个阶段。安全区的泡沫通常有积极作用，而危险区与严重危险区的泡沫则具有明显的负面作用，地产泡沫的破裂还产生金融危机或经济危机。房地产过热，必然形成泡沫，房地产价格的过快上升很容易产生虚假需求信息，影响开发者和消费者的预期，而且虚假需求造成的过度供给，又会形成新的房产积压，给整个国民经济带来大而长期的负面影响。　　部分学者认为房地产自身的金融风险是催生泡沫经济的一大诱因。由于房地产业本身的特点，在房地产

2、的开发经营中存在着各种各样的风险。其中，房地产金融风险不仅影响着房地产业和房地产金融业的稳定发展，而且当前房地产业己成为国民经济的支柱产业，对整个金融业和国民经济的稳定和发展也至关重要。房地产金融风险不仅包括单项业务、单个金融机构面临的风险，也包括整个房地产经济金融体系的风险。一方而，金融业务、金融机构之间存在着密切的相互联系，相互依存、相互影响、相互制约的关系，一旦产生风险往往相互连累。从经济学的角度出发，一项交易或一种活动给交易双方以外的其他人带来的、不由交易双方或活动主体直接承受的利益或损失就是这项交易的外部效应。积极的外部效应使利益被第二者获得，而交易当事人或活动主体未获得相应的

3、报酬，往往导致当事人放弃该交易或活动;消极的外部效应使第二者受损失，但交易当事人或活动主体未对此支付任何费用，因而当事人可能仍然进行该交易或活动。房地产金融风险就属于一种消极的外部效应。当较多的金融业务、金融机构面临较大风险，尤其是己经受到较大损失时，人们就可能对金融体系的稳定性、可靠性、资产流动性产生怀疑，因恐慌而挤兑，这就可能波及整个金融体系而导致金融动荡乃至金融危机。另一方面，金融部门经营的外部环境变化，也可能使整个金融部门都遭遇系统性风险，从而发生更大损失。　　二、如何防范房地产经济泡沫　　1.加强房地产经济价格监测调，预防限制房地产经济投机和炒作　　建立健全城市基准地价与地价公

4、示制度以供市场交易参考，建立房地产经济交易价格评估制度、商品房出售网上申报制度，监视土地交易价格、调查地价与土地交易情况，对取得优惠政策受让的土地再交易进行严格限制，以加强政府管理部门对房地产经济价格的监测与调控。严格商品房预售审核管理、防止以预售为名的土地投机，严查开发商品房惜售行为，限制商品房期房和经济适用房转让，加强税收征管和恢复征税、控制炒房。如购买高档商品房、别墅实行高契税政策，二手商品房转让征收商品房增值税或个人所得税，商品房期房转让增收期房转让契税等，限制购房投机和炒作，鼓励自住，控制购房投资和投机需求。　　2.建立全国统一的房地产经济市场运行预警预报制度，加强和完善宏观监

5、测体系　　通过对全国房地产经济市场信息的及时归集、整理和分析，就市场运行情况做出评价和预测，定期发布市场分析报告，合理引导市场，为政府宏观决策做好参谋。近年来，我国房地产业持续以较快的速度增长，吸引了大量的企业进行房地产投资，应当引起注意，要加快建立和完善房地产经济业的宏观监测体系，通过土地供应、税收和改善预售管理等手段及时进行必要的干预和调控，有效地防止房地产业“泡沫”的产生。　　3.建立健全房地产经济市场信息系统和预警机制　　理论界普遍认为，从地价运动对房地产价格的影响入手对房地产泡沫的形成机理进行了探讨。由于土地供给的稀缺性，作为房地产价格最重要组成部分的地价具有不断上涨的趋势，这

6、是房地产泡沫产生的内在动力。土地的虚拟资本特性、预期、投机、非理性行为，以及房地产经济业与金融业的密切关系则是房地产泡沫产生的主要原因。因此，各级政府要根据房地产市场区域性强和发展不平衡的特点，加强对当地房地产市场发展和演变规律的研究，科学设立符合当地房地产市场规律的预警预报指标体系和主要指标的量化区间，有计划地建立符合自己城市特点的房地产市场预警预报体系，防范房地产泡沫。通过建立和完善房地产经济信息系统和预警预报制度，以便及时发现问题，加强对市场供求总量、结构、价格的调控；通过市场信息发布、引导和规范，增加房地产市场的信息透明度，控制人为惜售和炒作行为，引导企业理性投资、消费者理性消费

7、；通过对楼市的动态监测，评价市场的运行情况，预测分析未来的市场走势，向政府部门提供准确的信息，以便做出适时、适度调控市场的措施，促进房地产经济市场持续、健康发展。并通过对全国房地产市场信息的及时归集、整理和分析，就市场运行情况做出评价和预测，定期发布市场分析报告，合理引导市场，为政府宏观决策做好参谋。