房地产行业房企拾企系列之战略和架构篇（三）：房企扩张的中场，跨业务带动部门调整.docx

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1、目录1.主要结论42.2009~2014年：多领域探索，寻找新发展方向72.1.万科：拓展海外和新业务72.2.保利：下沉周边城市，拓展海外及新兴业务82.3.恒大：下沉三线，又浮出三线92.4.碧桂园：继续扩张，并进入海外市场102.5.融创：聚焦“京津沪渝杭”，深耕区域112.6.龙湖：深耕区域，增持物业122.7.中海：向综合性房地产运营商转变，联营公司下沉三四线132.8.华润：住宅和商业同时下沉三四线152.9.华夏幸福：布局环首都、环上海、环沈阳163.2009~2014年：精简职能，新增业务173.1.万科：精简管理层级，最终推出事业合伙人制度173.2.保利：继续保持二级

2、和职能架构，新设立商业管理中心173.3.碧桂园：集团-区域的二级架构183.4.龙湖：总部-区域（城市）的二级架构193.5.中海：成立区域公司形成三级架构203.6.华润：建立区域总部，形成两级总部、三级管控的架构21图表目录图1：“总部-区域-城市”的三级管理架构利于房企地域扩张和深耕6图2：2009~2014年间万科探索了体验地产、产业地产和地产延伸业务................................................................................................................7图3

3、:2010年公司四大区域布局完成7图4:2009~2014年间，公司覆盖城市扩张了1倍7图5：截止2014年底，保利商业建面92万方，经营收入10.3亿元8图6:2013年公司布局明确为3+2+X的城市群战略9图7:2009~2014年间，公司覆盖城市扩张了1.7倍9图8：截止2014年底，恒大的投资性物业面积为267万方9图9:2014年，恒大覆盖了全国所有省级行政区域10图10:2010~2011年是恒大城市扩张最快的两年10图11:截止2014年底，恒大平均每个城市2.1个项目10图12:2010年恒大开始下沉三线，但在2013年优化土储结构，重返一二线10图13：2009~201

4、4年间，碧桂园加大酒店的投资力度11图14:截止2014年底，碧桂园覆盖了全国24个省直辖市自治区11图15:2009~2014年间，碧桂园覆盖城市扩张了2.6倍11图16：融创深耕“京津沪渝杭”5大区域8大城市直到2015年12图17:2010~2014年间，融创覆盖城市仅扩张了40%12图18:平均每个城市开发项目扩张了262%，达到10.1个12图19：2010年龙湖的投资物业开始快速增长13图20:2009~2014年间，龙湖覆盖城市扩张了1.4倍13行业一般研究图21:平均每个城市开发项目收缩了47%，为3.4个13图22：2009~2014年间，中海持有物业面积快速扩张14图

5、23:2009年中海形成五大区域布局，其中北方区域土储最多14图24:截止2014年底，中海合计进入31个城市，土地储备达3735万方14图25：2009~2014年间，中海系快速扩张，主要靠中海宏洋进入三四线..............................................................................................................15图26：2013年华润整合业务后形成三大业务部门15图27:2009~2014年间，华润投资物业继续快速扩张16图28:截止2014年底，华润投资物业主要以商业

6、为主16图29:2009~2014年是华润最近的一次大幅地域扩张16图30:截止2014年底，华润累计进入全国51个城市16图31：截止2014年底，华夏幸福主要布局环北京、环上海和环沈阳17图32:2009年设立广州事业部，简化到8个下属部门18图33:2010年对管理层进行了精简化调整18图34：2011年保利设立商业管理中心，公司下属10个职能部门18图35：龙湖的地产开发为总部-城市的二级架构19图36:2009年开始，中海管理层不断精简和集权20图37:到2011年，中海形成9个职能部门，管理集中20图38：2012年后成立区域公司，专门负责该片区的房地产业务20图39：201

7、0年华润设立区域总部，形成三级管理架构21表1:十大房企在过去近20年的发展战略和组织架构一览4表2:十大房企普遍是先城市扩张再区域深耕，除了融创和万科5表3:2009~2014年间，房企的扩张包括进入海外市场、继续城市扩张和业务扩张51.主要结论组织架构是企业战略实施的手段之一。根据企业的战略目标，组织架构会进行相应的调整。本文从十大房企的历史战略和组织架构来讨论房企的发展之路。没有最佳的组织架构，只有最前瞻性的战略，以及搭配合适