零售娱乐中心的规划与设计

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1、Developmentopment&DesignOfRetailEntertainmentCenter第一章驱动零售娱乐业发展的动力零售业竞争的白热化、生活方式零售业的兴起、外出就餐需求的日趋强烈、娱乐业无孔不入、娱乐业的扩张、城市复兴开发商把娱乐、餐饮和零售设施整合在一起，创造了一种具有协同效应的休闲目的地，这便是零售娱乐目的地。目的地的开发，它的蓬勃开发源于房地产业、零售业、娱乐业以及城市复兴等多种因素相互融合的结果。历史上，人们总是以所从事的行业来划分群体，甚至把行业作为他们的姓氏。然而，近年来人们却开始以生活方式来划分群体或者更具体的说是以休闲兴趣

2、来划分的：“我是滑雪爱好者”，“我是素食爱好者”，“我酷爱阅读”。在目前的竞争环境中，零售店通过满足具有特定生活方式的人们的需求从而脱颖而出。事实上，许多情况下零售业是在专注于某类顾客而不是某类商品。随着生活方式零售业的兴起，商店越来越注重休闲和体验氛围，这是零售娱乐开发最典型的特征。同时，人们对价值和欲望的追求，创造了对某些产品和活动的需求，这些产品和活动可以在娱乐导向的新型商店和景点中找到。例子：星巴克与各类零售店结成战略联盟当百货商店收缩、只保留那些营利的服务项目和部门，专营店却把他们的经营范围扩大至经营精品店新产品，由于店家运用了商店的品牌及其时尚

3、标签，专卖店摒弃了传统百货店那种“五脏俱全”的方式，他们实质上是作为时尚顾问出现，只销售那些符合目标顾客生活方式取向的商品。生活方式娱乐零售业使得顾客比较认同某个商店，不仅是因为其产品，以因为零售店越来越强调体验一体化。一些零食店注入了娱乐活动，引诱顾客在购物环境中渡过休闲时光。生活方式零售业发展的结果是，商店在重视商品本身的同时，也越来越重视顾客的体验。“体验经济”就是顾客想要的、也愿意多付钱的体验。第一章什么是零售娱乐目的地打着零售娱乐目的地旗帜的项目，小到像迈阿密购物中心，大到像老帕萨蒂亚的城市复兴开发区。由于此类项目需要物业开发商、娱乐公司和当地政

4、府合力参加与开发，因此，需要一定的开发策略或者创造力。对以上每一个参与者来说，参与开发目的地项目的意义可能会不同。零售开发商可能会把它看作新一轮的购物摩尔，娱乐公司可能会认为它是新一代的主题公园，当地政府可能会把它视作城市复兴的新举措。事实上，目的地项目可以成为所有这些东西，但这并不是说这些不同的说法没有共同点。实际上，目的地项目之间存在着共同的特点，这些特点能够描述它们到底是一些什么样的项目。娱乐、餐饮与零售的有机结合目的地项目一般是在步行街、多功能环境中，提供一种娱乐、餐饮和购物的组合服务，这种组合将会产生三位一体的协同效应。目的地项目区别于其他零售形

5、式的本质在于，娱乐、餐饮和购物设施独自发生但有相互补充，它们的市场是互为交叉重叠的。位于城市闹市区的类型类型特征零售目的地价值导向零售店的竞争以及当地休闲需求的增长，促使了越来越多的零售中心开发商和经营者，开始转向目的地项目的建设。与零售中心相比较，零售中心主要卖的是有形商品，目的地项目将娱乐、餐饮及零售捆绑起来，创造了一种多样性的休闲体验。娱乐目的地目的地综合区位于“纯粹的”娱乐目的地旁边或者就是娱乐目的地的一部分。主题公园、体育中心、度假酒店赌场、文化公共设施（艺术博物馆）等。是目的地项目强有力的主力店。在娱乐区域增加餐饮、零售设施，其做法如同娱乐与餐

6、饮注入到零售店中一样，目的就是要利用目的地的吸引力，延长顾客的逗留时间，拓宽他们的消费领域。独立的目的地厄文光谱中心、迈阿密椰树林的可可大道，这些项目在零售或娱乐方面无法形成地区性吸引力，它们主要依赖于较小的当地居民市场的重复访问，造成了有些设施很有市场而别的设施却没有市场。一般来说，不管主要设施是零售、娱乐或餐饮，它必须能够产生较高的重游率第一章战略定位，编制计划书，项目融资及开发实施传统的零售项目与新型的目的地项目的本质区别在于，二者的影响范围不同。成功的目的地项目吸引游客的市场半径是地区性购物摩尔的2~3倍，游客逗留的平均时间可达3小时，且吸引的市场

7、群体也比传统购物中心广泛的多。l战略定位i.独特性目的地项目的战略定位，始于对其在市场区域内潜在独特性的评价。一个城市或地区至多可以支撑3~4个目的地项目，而人口少的地区只能支撑一个。不同于传统的零售项目，目的地项目主要由偶像零售店和偶像餐馆构成，而通常这类零售店和餐馆一个地区只能有一二家。独特性也意味着在一个地区内取得市场领导地位。一个地区性市场只能支撑有限的几个正真的目的地项目，独特性就是要在区域市场内创造目的地项目品牌形象和产品组合，使它在竞争对手中脱颖而出。ii.吸引性目的地项目吸引消费者的地理范围，至少是地区性购物摩尔的2倍大。根据地区的大小的不

8、同，吸引力范围会有所变化，平均的吸引力范围是35英里；而地区性购物