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1、策划书第一部分区位描述1、地块红线图如下图所示：宽70米 凯键公寓长110米海航大厦瑞宏申鑫国际大厦广场南大桥彩虹海秀路天桥国宾酒店金山酒店2、区位特性说明：在“地段论”已成箴言的房地产业的今天,我也不能免俗的将其重新提炼于纸上：“地段！地段!还是地段!”如上图所示:该地块处于海秀商圈核心区域,距海口最大的生态公园——万绿园仅5分钟车乘,距离西海岸25分钟车乘,距离机场35分钟车乘,且口高度集中,属于密集型产业区,集金融、娱乐、餐饮、休闲为一体,生活十分便利。在久居海南的人的眼中，此地无疑是海口市的中心。其区位价值,其核心地位
2、无出其右！适于发展多种物业形态！3、周边业态描述：就其地块本身而言,其价值如何体现?市场如何定位?目标客户有哪些?分析其本身及其周边现有业态形态,显得至关重要!该地块目前商业业态为临街商铺及菜市场,主要经营手机、茶点、美容会馆等。北侧：老城区。原始的居民区,大多居住海口本地人，保持海南人纯朴的特色,从事一些简单、原始的商品买卖。西侧:（1）凯键公寓。1栋独立的居民楼,20层左右,为90年代中后期楼宇,外立面较陈旧,小区配套设施滞后。其临街商铺主要经营烟酒、五金、发艺、茶餐厅等,经营状况良好；（2）瑞宏大厦。由3栋楼宇组成,1栋
3、临街海秀路,约30层,为商住两用,目前办公公司较少,裙楼3层,临街商铺经营足道、茶庄、西餐厅、窗帘、布艺、橱柜等家居用品,经营状况良好；另2栋相临,呈直线型排列,与1栋平行；（3）申鑫国际广场。可列为类比对象,海口著名烂尾楼。2006年开始复工,整和销售。分主楼、副楼两部分,商业裙楼6层,地下2层为停车场,200个车位；裙楼1——3层为好饰家家私广场,开业1年有余,经营状况相对惨淡,时有纠纷；4——6层定位为夜总会,招商中；7层莲花跑车公司,主楼共30层,为商住两用型,面积88㎡——155㎡不等,主力户型117㎡两房两厅,但因
4、其户型结构不合理,公摊较大,工程质量较差,其销售在一段时间内几乎处于停滞状态,据说目前已是尾盘销售,估计是开发商搞的噱头,以低于市场价格吸引消费者,促进消费；副楼为酒店式公寓,面积35㎡——70㎡,均为1房1厅,深进深,酒店式格局,销售状况良好。南侧：（1）国宾酒店。四星级。其商业裙楼主要经营日式料理、珠宝行、泰式、台湾小吃、移动、联通、机票、烟酒、西餐等,人气较旺；（2）金山酒店。主要经营洋酒行、网吧、服饰、药店,相对冷清；该两所酒店,由于年代较久,其服务配套相对滞后,故其知名度及客流量均不甚理想。东侧:（1）海航大厦。一楼
5、为售票中心及建设银行；（2）明阳荷泰酒店。大堂装修相对高档,酒店知名度及客流量相对较好。商铺为诺基亚及三星专卖店；（3）彩虹天桥。200米左右,人气很旺。 第二部分:市场分析1、环境分析（1）宏观因素a、9:1、3:7，前一个数据表明欧美等发达国家的城乡人口比例，后一个数据则表示现阶段中国城乡人口的比例。随着中国综合国力的不断提升，人们思想意识的逐步开放，中国的经济状况和城市结构会向欧美等发达国家转变和过度。由此不难得出这样的结论：中国的城市空间仍然很大，房地产需求仍然有较大市场；b、纵观中国的房地产市场，北京、上海、深圳、
6、广州等一级市场趋向饱和，“拐点论”也恰逢其时的出现，而后的“百日巨变”再一次充斥人们敏感的神经。近一两年以来，处于二、三级市场的中小城市房地产业得到迅猛发展，这是一个信号，中国的房地产大势已开始向二、三级市场转移和过度，海南在这种大势下，成为了最佳受益者；c、海南独特的资源，海南岛是中国的经济特区，“大项目进驻，大项目带动”的政策，洋浦保税港的成立，提出自由贸易的伟大设想，无一不令海南成为世界的焦点。蓝天白云、椰风海韵，北纬十八度的天府之国已逐渐成为中国乃至世界的旅游胜地、度假天堂。秋风吹来，海南以其清新的空气、怡人的自然环境
7、吸引着越来越多的内陆“候鸟”来此栖息。06年以来，知名地产商纷纷踏上这片土地，大有卷土重来之势。紧随其后，一座座高楼拔地而起，争做地标；一片片以养生度假为主题的大型社区纷至沓来，争当王者。海南的房地产市场正步入第二个春天，只是这一次更加理性、更加迅猛！（2）微观因素a、人民币升值，使得大多数投资者将剩余资金转移到不动产，第一，赚不动产增值的钱；第二，赚人民币升值的钱。B、奥运圣火的三亚首站传递，再一次将世界的目光聚焦到海南，随着奥运会的如期举行，中国世界的影响力将达到前所未有的高度，届时，必将掀起一轮新的旅游投资热潮，海南将受
8、到世界的追捧。综上所述，海南的房地产市场正迎来新的契机，市场需求更加理性，更加成熟。2、市场定位分析A、主体业态规划分析（1）商场明珠广场在人们心中已形成一定的潜意识——商业购物中心,衍生到骏明商业广场及解放西商圈,已形成整体的良好的购物环境,加之衍宏于大同路即将建成的万国大
